Baisse de loyer : vos droits et le calcul net (bailleur)
Un locataire vous adresse une demande de diminution de loyer, en général après une baisse du taux hypothécaire de référence. Vous n'êtes pas tenu de baisser spontanément, mais dès qu'une demande écrite arrive, un délai de 30 jours court (art. 270a al. 2 CO) et la méthode relative encadre le calcul. La baisse due n'est pas la baisse brute affichée par le locataire : c'est une baisse nette, obtenue après compensation des hausses non encore répercutées, parfois nulle. Ce guide décrit ce que vous devez vérifier, calculer et répondre.
À jour au 06.2026
La procédure en quatre étapes
- 1Vérifier le motif de la demande
Le motif le plus fréquent est une baisse du taux hypothécaire de référence depuis la dernière fixation valable du loyer, mais l'art. 270a al. 1 CO vise toute notable modification des bases de calcul qui vous procurerait un rendement excessif (baisse de coûts, rendement net devenu excessif). Vous ne pouvez donc pas écarter une demande au seul motif qu'elle n'invoque pas le taux : examinez-la au fond. Pour le motif du taux, comparez le taux de référence retenu lors de la dernière fixation (loyer initial, dernière hausse ou baisse non contestée) au taux actuel publié par l'OFL. Si le loyer a déjà été fixé au taux actuel, aucune baisse n'est due sur ce motif. Vérifiez aussi le régime du bail : un bail indexé (art. 269b CO) ou à paliers (art. 269c CO) n'ouvre pas de droit à diminution par ce biais.
- 2Calculer la baisse nette admissible
La baisse brute se lit sur le barème de l'art. 13 OBLF : environ 3 % de loyer par palier de 0,25 % lorsque le taux de référence est inférieur à 5 %. La méthode est bilatérale : vous opposez à cette baisse les facteurs de hausse survenus depuis la dernière fixation et non encore répercutés, soit 40 % de la hausse de l'IPC (art. 16 OBLF), les hausses de charges d'entretien et d'exploitation réellement supportées (art. 269a let. b CO) et les réserves de hausse valablement signifiées. Ces facteurs ne se retranchent pas en points de pourcentage : ils se combinent successivement sur le loyer, si bien qu'une simple soustraction de pourcentages donne un résultat faux. Chaque facteur opposé doit en outre être prouvé, décompte ou facture pour les charges, indice daté pour l'IPC, avis de réserve pour les réserves ; à défaut il est écarté en conciliation et la baisse nette due augmente d'autant. Le solde chiffré est la baisse nette, souvent inférieure à la baisse brute, parfois nulle ; imoz le calcule poste par poste.
- 3Répondre par écrit dans les 30 jours
Datez la réception et répondez par écrit dans les 30 jours (art. 270a al. 2 CO), de manière motivée et chiffrée. Trois réponses sont possibles : accepter la baisse nette due, l'accorder partiellement avec le calcul à l'appui, ou refuser en motivant. Calez l'effet de la baisse, si elle est due, sur le prochain terme de résiliation, non à la date de la demande ni de façon rétroactive.
- 4Gérer la conciliation en cas de désaccord
Si vous refusez, ne répondez pas, ou n'accordez que partiellement, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours (art. 270a al. 2 CO). Conservez la trace écrite de votre réponse et des facteurs de hausse opposés : c'est elle qui soutient votre position devant l'autorité. La procédure de conciliation est gratuite et peut aboutir à un accord ou, à défaut, à la voie du tribunal.
1.Le droit du locataire et votre délai de réponse
Art. 270a al. 1 et 2 COLe locataire peut demander la diminution du loyer pour le prochain terme de résiliation lorsqu'il a une raison d'admettre que vous obtenez un rendement excessif du fait d'une notable modification des bases de calcul, en particulier une baisse des coûts telle qu'un recul du taux hypothécaire de référence. La demande doit vous être adressée par écrit.
Vous disposez alors de 30 jours pour vous déterminer. Vous n'avez aucune obligation de baisser spontanément le loyer, mais ce délai court dès la réception de la demande, et son échéance conditionne la suite de la procédure.
2.La méthode relative et le calcul net
Art. 269 ss CO, art. 13, 16, 17 et 18 OBLF, art. 269a let. b COLa baisse ne se calcule pas depuis un plancher historique, mais sur la variation des facteurs depuis la dernière fixation valable du loyer. Le recul du taux de référence ouvre une baisse brute selon le barème (environ 3 % par 0,25 % sous 5 %), mais la méthode est bilatérale : vous opposez en compensation tout facteur de hausse non encore répercuté depuis cette même date.
Trois familles entrent en compte : le renchérissement à hauteur de 40 % de la hausse de l'IPC, les hausses de charges d'entretien et d'exploitation courantes réellement supportées, à distinguer des travaux à plus-value qui suivent le régime des prestations supplémentaires, et les réserves de hausse valablement signifiées. Une réserve ne crée pas de quantum propre : elle préserve seulement le droit d'invoquer le facteur qu'elle couvre, qui ne peut donc être compté deux fois. Ces facteurs se combinent successivement sur le loyer, ils ne s'additionnent pas en points de pourcentage. Le résultat est la baisse nette, qui peut être nulle lorsque ces hausses absorbent l'effet du recul du taux.
3.Le taux de référence de la dernière fixation
Art. 12a et 13 OBLFLe taux à comparer n'est ni le taux de construction de l'immeuble ni le taux le plus bas jamais atteint : c'est le taux de référence en vigueur à la dernière fixation valable du loyer, soit la dernière hausse, la dernière baisse ou la fixation initiale valable. On le compare au taux actuel publié par l'OFL.
Si le loyer a précisément été fixé au taux actuel, la baisse est déjà intégrée et aucune diminution n'est due sur ce motif. Tous les facteurs, baisse du taux comme hausses opposées, doivent être mesurés depuis cette date de référence unique.
4.Refus, compromis et conciliation
Art. 270a al. 2 COVotre réponse peut accepter, accorder partiellement ou refuser, à condition d'être écrite et motivée. Le silence ne vaut pas acceptation tacite, mais il ouvre directement au locataire la voie de la conciliation, tout comme un refus ou une acceptation partielle qu'il n'accepte pas.
La conciliation n'est jamais automatique : elle suppose que le locataire saisisse l'autorité dans les 30 jours. Accorder au moins la baisse nette due, ou un montant que le locataire accepte, écarte le litige ; un refus ou une acceptation partielle bien motivés se défendent aussi, pour autant que votre calcul net tienne. En cas de saisine, votre réponse écrite et chiffrée constitue votre défense devant l'autorité de conciliation, puis le cas échéant devant le tribunal.
Les erreurs à éviter
Ne pas répondre ne protège pas : le silence ouvre immédiatement au locataire la voie de la conciliation, qu'il peut saisir dans les 30 jours. Vous perdez la maîtrise du calendrier et la fenêtre de négociation, sans pour autant régler le litige au fond. Datez la réception et traitez la demande sans attendre.
Répondre au chiffre brut affiché par le locataire, sans opposer le renchérissement (40 % de l'IPC), les hausses de charges et les réserves, revient à abandonner des points de loyer que vous ne récupérerez plus. Posez toujours, face à la baisse du taux, la colonne des hausses compensatoires non répercutées. Mais chacune doit être documentée, décompte ou facture pour les charges, indice daté pour l'IPC, avis de réserve pour les réserves : un facteur opposé sans pièce est écarté en conciliation, votre baisse nette réelle remonte d'autant et un refus construit sur des compensations non prouvées devient abusif.
Le locataire présente parfois un calcul remontant à un taux ancien et élevé, gonflant la baisse due, alors que le loyer a déjà été adapté depuis. Le point de comparaison est le taux de la dernière fixation valable, non un taux historique. Si le loyer a été fixé au taux actuel, aucune baisse n'est due sur ce motif.
La baisse nette due prend effet au prochain terme de résiliation, non à la date de la demande ni rétroactivement. Accorder un effet immédiat ou rétroactif ne sera pas contesté par le locataire, mais vous coûte des mois de loyer que rien n'imposait. Distinct est le délai : laisser filer les 30 jours ne casse pas votre réponse au fond, mais vous fait perdre la maîtrise du calendrier et ouvre au locataire la voie de la conciliation. Calez l'effet sur le terme, et répondez dans le délai.
Calculez la baisse nette admissible
imoz reconstitue l'historique du loyer, identifie le taux de référence de départ pertinent et calcule la baisse nette admissible (baisse brute du taux moins les hausses non répercutées : IPC à 40 %, coûts, réserves). L'outil vous aide ensuite à formuler, dans les 30 jours, une réponse écrite motivée et chiffrée, qu'elle accepte, refuse ou accorde partiellement la diminution.
Gratuit, sans carte bancaire. Tarif ensuite par bail actif.
Questions fréquentes
Suis-je obligé de baisser le loyer ?+
Non. Vous n'avez aucune obligation de baisser spontanément le loyer, c'est au locataire d'en faire la demande écrite. Mais dès qu'une demande motivée par une baisse du taux de référence vous parvient, vous devez y répondre dans les 30 jours, et une baisse nette réellement due ne peut pas être refusée sans fondement (art. 270a CO).
De combien dois-je baisser ?+
Du montant de la baisse nette, pas de la baisse brute. La baisse brute se lit sur le barème de l'art. 13 OBLF (environ 3 % par 0,25 % de recul du taux sous 5 %), puis vous lui opposez les seules hausses justifiables et non déjà répercutées depuis la dernière fixation. Ces facteurs se combinent successivement sur le loyer, ils ne se soustraient pas en points de pourcentage ; le solde peut être nettement inférieur à la baisse brute, voire nul. Toute hausse opposée sans pièce à l'appui est écartée.
Puis-je compenser avec le renchérissement ?+
Oui. La méthode relative vous autorise à opposer, en réduction de la baisse, le renchérissement à hauteur de 40 % de la hausse de l'IPC (art. 16 OBLF), ainsi que les hausses de charges d'entretien et d'exploitation et les réserves valablement signifiées, pour autant qu'ils datent d'après la dernière fixation, n'aient pas déjà été répercutés et soient documentés. Un facteur invoqué sans justificatif est écarté en conciliation.
Quel délai ai-je pour répondre ?+
30 jours dès la réception de la demande écrite (art. 270a al. 2 CO). Passé ce délai sans réponse, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation. La réponse doit être écrite, motivée et chiffrée pour préserver votre position.
Que se passe-t-il si je refuse ?+
Un refus doit être écrit et motivé. Le locataire dispose alors de 30 jours pour saisir l'autorité de conciliation (art. 270a al. 2 CO). Un refus fondé sur un calcul net correct se défend ; un refus injustifié se fait corriger. La procédure de conciliation est gratuite et précède, le cas échéant, le tribunal.
Information juridique générale à l'intention des bailleurs, sans valeur de conseil individuel. imoz est un outil de calcul et d'aide à la rédaction. Un cas litigieux relève de l'autorité de conciliation puis du tribunal.