État des lieux d'entrée et de sortie : protéger ses droits de bailleur
À la fin du bail, le locataire restitue la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Il répond des dégradations qui excèdent l'usure normale, mais pas de la vétusté. Encore faut-il pouvoir le prouver. Le fardeau de la preuve du dommage incombe au bailleur, et la loi impose au bailleur d'aviser immédiatement le locataire des défauts à la restitution, faute de quoi celui-ci est libéré pour les défauts apparents (art. 267a al. 2 CO), les défauts cachés restant imputables s'ils sont avisés aussitôt après leur découverte. Ce guide s'adresse au bailleur qui veut un état des lieux d'entrée et de sortie qui tienne devant l'autorité de conciliation : ce qui lui donne sa force probante, comment appliquer la vétusté, et comment retenir sur la garantie de loyer dans le délai légal.
À jour au 07.2026
La procédure en quatre étapes
- 1Établir l'état des lieux d'entrée et fixer l'état de référence
L'état des lieux d'entrée fixe l'état de référence qui permettra, à la sortie, de dire qu'un défaut n'existait pas à l'arrivée du locataire. Procédez pièce par pièce, notez précisément chaque élément, accompagnez le procès-verbal de photos datées. Faites signer le document par les deux parties, datez-le et remettez un exemplaire à chacun. Sans cette pièce commune, le fardeau de la preuve du dommage, qui incombe au bailleur, devient en pratique très difficile à porter.
- 2À la sortie, inspecter en présence du locataire et aviser immédiatement les défauts
Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). Un défaut apparent qui n'est pas signalé le jour de la remise des clés devient définitivement non facturable (art. 267a al. 2 CO). Établissez donc le procès-verbal de sortie le jour même, listez-y chaque défaut, et faites-le signer : ce document daté et signé est la preuve que l'avis immédiat a bien été donné.
- 3Distinguer usure normale et dégradations, puis appliquer la vétusté
L'usure due à un usage conforme et au temps, la vétusté, reste à la charge du bailleur et ne se facture pas. Seules les dégradations qui excèdent cet usage sont imputables au locataire, et uniquement à hauteur de la valeur résiduelle de l'élément, calculée d'après sa durée de vie. On se réfère aux tabelles paritaires en vigueur (à titre indicatif, peintures et tapis de l'ordre de dix ans). Un élément dont la durée de vie est atteinte a une valeur résiduelle nulle.
- 4Établir le décompte de la garantie, retenir le justifié et agir dans l'année
Le bailleur ne retient sur la garantie de loyer que les montants justifiés par l'état de sortie et ses prétentions chiffrées, valeurs résiduelles à l'appui. À défaut d'accord du locataire, la banque ne libère les fonds au bailleur que sur jugement, commandement de payer non frappé d'opposition ou accord des parties. Surtout, si le bailleur n'a fait valoir aucune prétention en justice ou en poursuite dans l'année qui suit la fin du bail, le locataire peut exiger la restitution de la garantie (art. 257e al. 3 CO), quel que soit le bien-fondé de la créance. Surveillez cette date.
1.La valeur juridique de l'état des lieux : l'avis immédiat ou la libération du locataire
Art. 267a al. 1, 2 et 3 CO.La loi fait de la restitution un moment décisif. Le bailleur doit vérifier la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont il répond. À défaut d'avis immédiat des défauts apparents, le locataire est libéré de toute responsabilité pour ces défauts, même s'ils sont réels et qu'il les a causés.
Le procès-verbal de sortie, signé le jour de la restitution et listant les défauts, est précisément la preuve que cet avis immédiat a été donné. Un défaut caché, non décelable à la restitution, reste imputable au locataire à condition d'être avisé aussitôt après sa découverte.
2.Usure normale contre dégradations : la vétusté et la valeur résiduelle
Art. 267 al. 1 CO ; tabelles paritaires de durée de vie.Le locataire répond des dégradations, pas de l'usure due au temps et à l'usage conforme. Même lorsqu'il a réellement abîmé un élément, il ne doit pas le prix du neuf : il doit la valeur qui restait à cet élément au jour du dommage, sa valeur résiduelle, calculée d'après sa durée de vie selon les tabelles paritaires.
Réclamer le neuf sans déduction de vétusté, ou facturer une réfection complète pour un dommage ponctuel, est une prétention abusive, systématiquement réduite en conciliation. Si la durée de vie de l'élément est atteinte, la valeur résiduelle est nulle et le locataire ne doit rien.
3.L'état des lieux scellé et vérifiable : une preuve renforcée
Outil de preuve ; ne modifie pas le régime des art. 267 et 267a CO.Un procès-verbal sur papier peut être modifié après coup, sa date peut être contestée et l'exemplaire du bailleur peut diverger de celui du locataire. Dès qu'il y a litige, le débat se déplace sur l'intégrité et l'antériorité du document.
imoz génère un état des lieux scellé : une empreinte de contenu horodatée est apposée sur le document, et une URL publique /verify permet à quiconque, sans compte, d'en vérifier l'intégrité et la date. Un état des lieux falsifié, modifié après coup ou antidaté devient détectable. Le sceau prouve quand le document existait et qu'il n'a pas été modifié ; il ne remplace pas la signature du locataire, qui seule atteste que l'avis des défauts lui a été donné, et vient en complément d'un état des lieux contradictoire, pas à sa place. Ainsi, la date de l'état d'entrée et l'existence du procès-verbal de sortie deviennent prouvables et difficilement contestables sur leur intégrité et leur antériorité.
4.La garantie de loyer et le délai d'un an
Art. 257e al. 3 CO.Le bailleur ne se sert pas librement sur la garantie : il ne retient que les montants justifiés par l'état de sortie. À défaut d'accord, la banque ne libère les fonds que sur jugement, commandement de payer non frappé d'opposition ou accord des parties.
Surtout, si le bailleur n'a fait valoir aucune prétention en justice ou en poursuite dans l'année qui suit la fin du bail, le locataire peut exiger la restitution de la garantie. Ce délai d'un an fonctionne comme un couperet : beaucoup de dossiers solides sont perdus sur cette date, non sur le fond.
Les erreurs à éviter
Sans état de référence signé, daté et photographié, le bailleur doit prouver l'état initial du logement des années après, sans pièce opposable. Le fardeau de la preuve du dommage lui incombant, cela se solde presque toujours par un abandon des prétentions en conciliation. À faire systématiquement, avec un exemplaire remis à chacun.
Un défaut visible non signalé le jour de la remise des clés devient définitivement non facturable, même bien réel et bien causé par le locataire (art. 267a al. 2 CO). Le procès-verbal de sortie doit être établi, listé et signé le jour même : sans lui, plus de preuve de l'avis immédiat, donc locataire libéré.
Le locataire ne doit que la valeur résiduelle de l'élément endommagé, calculée d'après sa durée de vie. Réclamer le neuf, ou facturer une réfection complète pour un dommage ponctuel comme repeindre toute une pièce pour une éraflure, est une prétention abusive que l'autorité de conciliation recalcule et rabote.
La garantie ne se retient qu'à hauteur des montants justifiés par l'état de sortie. Et si le bailleur laisse passer un an après la fin du bail sans action ni poursuite, le locataire peut exiger que la banque lui restitue la garantie (art. 257e al. 3 CO), quel que soit le bien-fondé de la créance. Chiffrez et agissez dans le délai.
Générez un état des lieux scellé et vérifiable
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Gratuit, sans carte de crédit. Tarif par bail actif. imoz est un outil qui produit un état des lieux vérifiable, ce n'est pas un conseil juridique.
Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire en Suisse ?+
Le Code des obligations n'impose aucune forme et ne rend pas l'état des lieux formellement obligatoire. Mais il est en pratique indispensable au bailleur : le fardeau de la preuve du dommage causé par le locataire lui incombe, et sans état d'entrée puis de sortie signés et datés, cette preuve est très difficile à rapporter. L'écrit signé des deux parties, daté et photographié, est la pratique probante constante.
Que se passe-t-il s'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée ?+
Sans état d'entrée, il n'existe aucun état de référence permettant de démontrer qu'un défaut constaté à la sortie n'existait pas à l'arrivée du locataire. Le bailleur, qui supporte le fardeau de la preuve, doit alors établir l'état initial du logement sans pièce opposable. En conciliation, cela conduit le plus souvent à l'abandon des prétentions, le doute profitant au locataire.
Puis-je facturer au locataire une réfection complète ou le prix du neuf ?+
Non. Le locataire ne doit que la valeur résiduelle de l'élément endommagé, calculée d'après sa durée de vie selon les tabelles paritaires (art. 267 al. 1 CO). Réclamer le neuf sans déduction de vétusté, ou facturer la réfection d'une surface entière pour un dommage ponctuel, est une prétention abusive réduite en conciliation. Si la durée de vie est atteinte, la valeur résiduelle est nulle.
Combien de temps ai-je pour agir sur la garantie de loyer ?+
À défaut d'accord du locataire, la banque ne libère les fonds au bailleur que sur jugement, commandement de payer non frappé d'opposition ou accord des parties. Et si le bailleur n'a fait valoir aucune prétention en justice ou en poursuite dans l'année qui suit la fin du bail, le locataire peut exiger la restitution de la garantie (art. 257e al. 3 CO), quelle que soit la solidité de la créance. C'est une date à surveiller de près.
Un état des lieux signé peut-il être contesté ?+
Oui : un procès-verbal sur papier peut être modifié après signature, sa date contestée, et les exemplaires des deux parties diverger. imoz génère un état des lieux scellé, avec une empreinte de contenu horodatée et une URL publique /verify permettant à quiconque, sans compte, d'en vérifier l'intégrité et la date. Toute falsification, modification après coup ou antidatage devient détectable, ce qui ferme le débat sur l'intégrité et l'antériorité du document. Le scellé ne clôt toutefois que le débat sur l'intégrité et la date : l'appréciation au fond, usure ou dégradation, vétusté, imputabilité du dommage, reste entièrement libre en conciliation.
Ce guide décrit le cadre légal général de la restitution de la chose louée et de l'état des lieux (art. 267, 267a et 257e CO) à titre d'information. Il ne constitue pas un conseil juridique individuel. Les durées de vie applicables figurent dans la tabelle paritaire en vigueur au moment du litige. Pour un dossier précis, consultez un professionnel du droit du bail ou l'autorité de conciliation compétente.