Augmenter le loyer légalement selon l'art. 269d CO
La majoration du loyer obéit à la méthode relative des art. 269 ss CO : le bailleur ne peut répercuter que ce qui a changé depuis la dernière fixation valable du loyer, et seulement dans les formes prévues. Une hausse mal notifiée est nulle, et le bail se poursuit à l'ancien loyer. Ce guide expose les motifs admissibles, le calcul par motif, le délai des 10 jours, le terme, et les erreurs qui annulent la hausse. imoz calcule la hausse admissible et génère l'avis de majoration sur formule officielle du canton, au bon terme.
À jour au 06.2026
La procédure en quatre étapes
- 1Identifier le ou les motifs admissibles
Déterminez ce qui a évolué depuis la dernière fixation valable du loyer. Les motifs de la méthode relative sont limitatifs (art. 269a CO) : variation du taux hypothécaire de référence, renchérissement (IPC), hausses de coûts d'entretien et d'exploitation, prestations supplémentaires et plus-values, loyers usuels du quartier, ou réserve de hausse antérieure valablement signifiée. Le taux de référence se compare toujours entre la date de la dernière fixation et aujourd'hui, selon la valeur publiée par l'Office fédéral du logement : s'il a augmenté depuis lors, il ouvre une hausse ; s'il a baissé, il ouvre au locataire un droit à la baisse qu'il faut porter en déduction des autres facteurs. Le motif des loyers usuels du quartier relève d'une autre logique et suppose une preuve par comparables ou statistiques officielles (art. 11 OBLF) : il ne se coche pas comme l'IPC et appelle une validation professionnelle.
- 2Calculer la hausse par motif, sans double compte
Chaque facteur part de sa propre date de référence et se calcule sur le loyer net en vigueur. Taux de référence : environ 3% par tranche de 0,25% lorsque les taux sont inférieurs à 5% (art. 13 OBLF). Renchérissement : report de 40% au maximum de la hausse de l'IPC sur la part de fonds propres (art. 16 OBLF). Coûts : hausse effective justifiée. Plus-values : pour les rénovations importantes, 50 à 70% des frais sont réputés plus-value (art. 14 OBLF). Si le taux de référence a baissé depuis la dernière fixation, déduisez cette baisse (barème art. 13 OBLF) des autres facteurs avant de notifier : l'omettre rend la hausse abusive et réductible en conciliation. Ne comptez jamais deux fois le même facteur.
- 3Notifier sur formule officielle, au bon terme
L'avis doit parvenir au locataire sur la formule officielle agréée par le canton, motivé et chiffré par facteur, au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation, et viser le prochain terme (art. 269d al. 1 CO). Le délai court à la réception, pas à l'envoi : notifiez en recommandé et conservez la preuve. Pour un logement de la famille, adressez par précaution un avis séparé à chaque époux ou partenaire enregistré : la notification à un seul titulaire expose la hausse à contestation, aussi vaut-il mieux notifier chacun individuellement.
- 4Gérer la contestation ou poser une réserve
Le locataire dispose de 30 jours dès réception pour saisir l'autorité de conciliation (art. 270b CO). Sans contestation dans ce délai, la hausse est acquise. Le congé donné parce que le locataire a contesté est annulable (art. 271a CO). Si vous ne répercutez qu'une partie de la hausse admissible, inscrivez le solde comme réserve chiffrée sur la formule (art. 18 OBLF), faute de quoi il est perdu.
1.Les motifs admissibles et la méthode relative
art. 269, 269a COLa méthode relative ne demande pas si le loyer est objectivement rentable, mais ce qui a changé depuis la dernière fixation valable du loyer. On compare l'état des facteurs à cette date de référence et leur état aujourd'hui, et seule la variation intervenue entre les deux peut être répercutée, dans un sens comme dans l'autre : un facteur qui a baissé depuis la dernière fixation, tel le taux de référence, se déduit des facteurs orientés à la hausse.
Les motifs sont limitatifs : variation du taux de référence, renchérissement, hausses de coûts d'entretien et d'exploitation, prestations supplémentaires et plus-values, adaptation aux loyers usuels du quartier, et réserve de hausse valablement signifiée. Chaque facteur a sa propre date de référence et ne remonte jamais au-delà de la dernière majoration où il a déjà été pris en compte. Le motif des loyers usuels du quartier suppose toutefois une preuve par comparables ou statistiques officielles (art. 11 OBLF) et se combine mal avec les autres motifs relatifs.
2.Le taux de référence et le barème de calcul
art. 12a, 13, 16 OBLFLe taux hypothécaire de référence, unique et publié trimestriellement par l'Office fédéral du logement (art. 12a OBLF), évolue par paliers de 0,25%. Une hausse de 0,25% autorise, sur le loyer net, une hausse d'environ 3% lorsque les taux sont inférieurs à 5%, 2,5% entre 5 et 6%, et 2% au-delà (art. 13 OBLF).
Ce barème se combine avec le report du renchérissement (40% au maximum de la hausse de l'IPC, art. 16 OBLF) et les hausses de coûts, à partir des dernières valeurs de référence et sans double emploi. Symétriquement, une baisse du taux ouvre au locataire un droit à la baisse selon le même barème (art. 13 al. 4 OBLF) : lorsqu'elle est survenue depuis la dernière fixation, elle doit être portée en déduction des facteurs à la hausse avant toute notification.
3.La formule officielle, le délai de 10 jours et le terme
art. 269d al. 1 CO, art. 19 OBLFL'avis de majoration doit emprunter la formule officielle agréée par le canton, dans sa langue, et indiquer l'ancien loyer, le nouveau loyer, la date d'entrée en vigueur, les motifs chiffrés et le droit de contester (art. 19 OBLF). Une lettre, un courriel ou un avenant au bail ne suffisent pas : la hausse serait nulle.
L'avis doit parvenir au locataire au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation et viser le prochain terme (art. 269d al. 1 CO). Le délai se compte à la réception. La hausse ne porte que sur le loyer net : adapter les acomptes de frais accessoires n'est pas une hausse au sens de l'art. 269d.
4.Contestation, réserve et types de bail exclus
art. 269b, 269c, 270b CO, art. 18 OBLFLe locataire peut contester la hausse comme abusive dans les 30 jours dès réception, devant l'autorité de conciliation (art. 270b CO). La forme peut être correcte et la hausse néanmoins réduite si le montant excède ce qu'admet la méthode relative. Sous cette méthode, ce qui n'est pas répercuté est perdu, sauf réserve chiffrée signifiée sur la formule (art. 18 OBLF).
Le bail indexé (art. 269b CO, durée d'au moins cinq ans, indexation à l'IPC) et le bail à paliers (art. 269c CO) suivent leurs propres règles et échappent au régime de l'art. 269d.
Ce qui rend la hausse nulle
Une majoration signifiée par lettre, courriel, avenant au bail, ou sur la formule d'un autre canton est nulle (art. 269d al. 2 CO). Elle doit emprunter la formule officielle en vigueur du canton où se trouve l'immeuble, dans sa langue, avec mention du droit de contester et du délai de 30 jours. Deux autres vices entraînent la même nullité : assortir la hausse d'une menace de résiliation, et notifier une nouvelle hausse pendant que court encore le délai de contestation d'une hausse précédente (art. 269d al. 2 CO). Ne joignez donc à l'avis aucune formule du type à défaut d'accord le bail sera résilié. Le bail se poursuit alors à l'ancien loyer, même lorsque la hausse était justifiée au fond.
La hausse doit être motivée et chiffrée sur la formule, assez précisément pour que le locataire en apprécie le bien-fondé. Cocher des cases sans ventiler, ou invoquer une vague adaptation au marché, fragilise ou annule la hausse. La motivation ne peut pas être complétée après coup, et un montant global non réparti entre les facteurs expose à contestation.
L'avis doit parvenir au locataire au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation, non 10 jours avant le terme, et viser le prochain terme calculé selon le préavis légal ou contractuel et les termes d'usage. Une erreur de délai ou de terme ne rend pas la hausse nulle, mais la reporte au terme suivant, souvent une année. Le délai se compte à la réception, dont la preuve incombe au bailleur.
Additionner mécaniquement taux, IPC et coûts alors qu'une partie se recoupe, ou répercuter à la fois une plus-value au taux courant et la hausse du taux sur le même capital, conduit à une hausse abusive, réduite en conciliation. À l'inverse, oublier de déduire une baisse du taux de référence intervenue depuis la dernière fixation gonfle la hausse et l'expose à la même réduction. Autre précaution : pour un logement de la famille, un avis unique adressé au couple est fragile ; mieux vaut un avis séparé à chaque époux ou partenaire enregistré, par analogie avec l'art. 266n CO applicable au congé, même si la loi ne frappe pas expressément de nullité la majoration ainsi notifiée.
Calculez la hausse admissible et générez l'avis
imoz applique la méthode relative à partir des dates de référence de votre bail : taux de référence, renchérissement, hausses de coûts et plus-values, sans double compte, en déduisant toute baisse du taux intervenue depuis la dernière fixation. L'outil calcule la hausse admissible, propose une réserve chiffrée pour tout écart, vérifie le préavis et le terme, puis génère l'avis de majoration sur la formule officielle du canton, dans sa langue, dupliqué pour chaque titulaire en cas de logement de la famille.
Gratuit, sans carte bancaire. Tarification par bail actif.
Questions fréquentes
Quel délai et quel terme pour notifier une hausse ?+
L'avis doit parvenir au locataire au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation, et la hausse prend effet au prochain terme de résiliation (art. 269d al. 1 CO). Le terme se calcule selon le préavis légal ou contractuel et les termes d'usage locaux. Le délai se compte à la réception de l'avis, non à son expédition.
La formule officielle est-elle obligatoire ?+
Oui. Sans formule officielle agréée par le canton, dûment motivée, la hausse est nulle (art. 269d al. 2 CO). Une lettre, un courriel ou un avenant au bail ne remplacent pas la formule. Elle doit être celle du canton où se trouve l'immeuble, dans sa langue, et mentionner le droit de contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours. La même nullité frappe la hausse assortie d'une menace de résiliation ou notifiée pendant le délai de contestation d'une hausse antérieure (art. 269d al. 2 CO).
De combien peut-on augmenter après une hausse du taux de référence ?+
Une hausse de 0,25% du taux de référence autorise, sur le loyer net, environ 3% lorsque les taux sont inférieurs à 5% (art. 13 OBLF), 2,5% entre 5 et 6%, et 2% au-delà. Ce pourcentage se combine, sans double compte, avec le report du renchérissement et les hausses de coûts, à partir des dernières valeurs de référence de la précédente fixation. À l'inverse, si le taux a baissé depuis cette fixation, la baisse correspondante se déduit des autres facteurs.
Le locataire peut-il refuser la hausse ?+
Il ne la refuse pas, il la conteste. Dans les 30 jours dès réception, il peut saisir l'autorité de conciliation pour faire juger la hausse abusive (art. 270b CO). S'il ne conteste pas dans ce délai, la hausse est acquise. Le congé donné parce qu'il a contesté une hausse est annulable (art. 271a CO).
Peut-on appliquer cette méthode à un bail indexé ?+
Non. Le bail indexé (art. 269b CO, durée d'au moins cinq ans) répercute 100% de la variation de l'IPC selon ses propres règles et échappe au régime de l'art. 269d. Le bail à paliers (art. 269c CO) suit lui aussi son propre régime. Notifier une hausse méthode relative sur un tel bail est une erreur de régime.
Ce guide est une information générale sur le droit du bail suisse (art. 269 ss CO, OBLF), non un conseil juridique individuel. Les situations particulières, notamment le logement de la famille, les loyers usuels du quartier, le rendement et les travaux mixtes, justifient la validation par un professionnel. imoz est un outil de calcul et de génération de l'avis de majoration, il ne fournit pas de conseil juridique.