Résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO)
En Suisse, le loyer impayé se traite selon l'art. 257d CO, pas selon le droit français : ni préavis de trois mois, ni commissaire de justice, ni trêve hivernale. La procédure est en réalité l'un des rares congés rapides du droit du bail, mais aussi l'un des plus faciles à invalider par un vice de forme. Cette page décrit la marche à suivre exacte, les délais au jour près avec leur référence au Code des obligations, et les erreurs qui rendent le congé nul. Elle s'adresse au bailleur privé qui veut agir correctement, sans attendre un terme trimestriel qui ne s'applique pas ici.
À jour au 07.2026
La procédure en quatre étapes
- 1Constater l'arriéré échu
La procédure ne peut porter que sur des montants déjà échus, c'est-à-dire un loyer ou des frais accessoires dont l'échéance contractuelle est passée (art. 257d al. 1 CO). Établissez le décompte exact, poste par poste : loyer net en souffrance et, le cas échéant, frais accessoires valablement convenus comme facturables séparément. On n'inclut jamais un loyer futur ni un poste non encore exigible. Vérifiez aussi qu'aucune consignation valable ne couvre la période réclamée, car le loyer consigné est réputé payé (art. 259g al. 2 CO).
- 2Mettre en demeure avec délai comminatoire
Adressez au locataire une mise en demeure écrite qui indique trois éléments cumulatifs : le montant exact en souffrance, un délai de paiement de 30 jours au moins pour un logement ou un local commercial, et la menace explicite qu'à défaut de paiement dans ce délai le bail sera résilié (art. 257d al. 1 CO). Le délai court dès la réception de l'avis par le locataire, jamais dès l'envoi. Formulez-le de façon glissante, par exemple un délai de 30 jours dès la réception de la présente, plutôt que par une date calendaire fixe : la date de réception étant inconnue au moment de l'envoi, une échéance figée calculée depuis l'affranchissement offre en pratique moins de 30 jours si le pli est retiré plus tard, ce qui suffit à vicier l'acte. Si une date doit malgré tout figurer, calculez-la depuis l'envoi augmenté du délai de retrait postal puis des 30 jours, jamais depuis l'envoi plus 30 jours. Conservez la preuve de la réception. Pour un logement de la famille, la mise en demeure comportant cette menace doit déjà être notifiée séparément à chaque époux ou partenaire enregistré (art. 266n CO).
- 3Notifier le congé sur formule officielle
Ce n'est qu'après l'expiration complète du délai resté infructueux, et un simple paiement partiel ne l'interrompt pas, que le congé peut être notifié. Pour un logement ou un local commercial, il doit l'être au moyen de la formule officielle agréée par le canton du lieu de l'immeuble, rédigée dans la langue du canton (art. 266l al. 2 CO) : une résiliation par lettre libre est nulle (art. 266o CO). Le délai de congé est de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO), et non le terme trimestriel ordinaire. Un pli séparé, avec sa propre formule, part à chaque époux ou partenaire enregistré.
- 4Obtenir l'expulsion en cas clair
La fin du bail ne donne aucun droit de reprendre les lieux par ses propres moyens : ni changement de serrure, ni coupure des fluides. Si le locataire ne part pas au terme, le bailleur requiert l'expulsion. Lorsque le congé 257d est irréprochable, la situation est nette et la procédure de cas clair permet une évacuation rapide (art. 257 CPC), sans passer par la conciliation (art. 198 let. a CPC). Un congé pour demeure n'ouvre aucune prolongation du bail (art. 272a al. 1 let. a CO), ce qui ferme le principal levier dilatoire du locataire.
1.Le délai comminatoire : 30 jours dès la réception
art. 257d al. 1 COPour un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, le délai de paiement fixé dans la mise en demeure est de 30 jours au moins. Le délai réduit de 10 jours ne vise que ce qui n'est ni un logement ni un local commercial, comme une place de parc isolée ou un casier. Un local de dépôt ou d'entreposage à usage professionnel relève en général des locaux commerciaux et reste soumis au délai de 30 jours : en cas de doute sur la qualification, on retient 30 jours, car un délai trop court vicie toute la procédure. Ce délai court dès que l'avis parvient au locataire, et le jour de réception ne compte pas : le décompte commence le lendemain.
Deux erreurs de calcul sont fatales. Compter les 30 jours depuis l'affranchissement plutôt que depuis la réception raccourcit presque toujours le délai d'un ou deux jours, ce qui suffit à vicier l'acte. Se fier à la seule fiction de notification, lorsque le pli recommandé n'est pas retiré, est risqué : conservez le suivi postal et envoyez de préférence en recommandé et en pli simple.
2.La formule officielle et la notification séparée
art. 266l al. 2 CO, art. 266n COLe congé d'un logement ou d'un local commercial doit impérativement être notifié au moyen de la formule officielle agréée par le canton, dans la langue du canton (art. 266l al. 2 CO). Une résiliation par simple lettre, même parfaitement motivée, est nulle (art. 266o CO). Attention à ne pas inverser : c'est le congé qui exige la formule, la mise en demeure devant seulement être écrite.
Pour le logement de la famille, l'art. 266n CO impose de notifier séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire enregistré, y compris lorsqu'un seul des deux a signé le bail. Il faut deux envois distincts, chacun avec sa propre formule : un seul pli au couple ne suffit pas et entraîne la nullité.
3.Le paiement partiel et l'arriéré échu
art. 257d al. 1 COSeul le paiement de l'intégralité de l'arriéré visé, dans le délai comminatoire, fait échec à la résiliation. Un paiement partiel ne suffit pas : le bailleur n'est pas tenu de l'accepter comme purge de la demeure et peut résilier. Le montant doit être à la disposition du bailleur avant l'échéance, un versement qui n'arrive qu'après ne sauve pas la situation.
Le corollaire tient à l'exactitude du décompte. La mise en demeure ne peut porter que sur des montants déjà échus et réellement dus. Si le bailleur réclame plus que le dû, la mise en demeure n'est pas invalidée pour ce seul motif : le locataire reconnaît le montant réellement exigible et se libère en le payant. L'invalidité n'est encourue que dans le cas limite où l'erreur rend la somme due indéterminable, le locataire ne pouvant alors plus savoir ce qu'il doit verser pour purger la demeure.
4.Après la résiliation : expulsion et contestation
art. 257 CPC, art. 273 COUn congé pour demeure n'ouvre aucune prolongation (art. 272a al. 1 let. a CO) et échappe aux protections renforcées contre les congés abusifs (art. 271a al. 3 let. b CO). Le locataire peut contester le congé devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours suivant sa réception (art. 273 CO), mais un 257d formellement irréprochable est difficilement contestable : il ne reste guère à attaquer que le montant, l'exigibilité, la forme de la mise en demeure, le délai, la formule ou la notification séparée.
Lorsque le dossier est net, la procédure de cas clair permet au tribunal de constater la fin du bail et d'ordonner l'évacuation dans la même décision (art. 257 CPC). Tout se joue donc en amont, sur la rigueur formelle des actes.
Ce qui rend le congé nul
Fixer 10 ou 20 jours pour un logement, ou compter les 30 jours depuis la date d'envoi au lieu de la date de réception, raccourcit le délai en dessous du minimum légal. Le délai est de 30 jours au moins et court dès la réception, le jour de réception ne comptant pas (art. 257d al. 1 CO). Un délai calculé depuis l'affranchissement est presque toujours trop court d'un ou deux jours, ce qui invalide toute la procédure. En cas de doute sur la qualification du local, retenez le délai de 30 jours plutôt que celui de 10 jours.
Pour le logement de la famille, la mise en demeure comportant la menace de résiliation, puis le congé, doivent être notifiés séparément à chaque époux ou partenaire enregistré, même si un seul a signé le bail (art. 266n CO). Un seul pli au couple, ou l'oubli de l'un des deux dès le stade de la mise en demeure, entraîne la nullité (art. 266o CO). C'est la cause la plus fréquente d'un congé annulé.
Résilier par lettre libre, sur un formulaire non agréé ou dans une autre langue que celle du canton, rend le congé nul (art. 266l al. 2 et 266o CO). Appliquer le préavis contractuel de trois mois ou un terme trimestriel, au lieu des 30 jours pour la fin d'un mois de l'art. 257d al. 2 CO, produit un terme erroné et un congé irrégulier quant à l'échéance.
Croire qu'un acompte de bonne foi bloque le congé est une erreur : seul le règlement de l'intégralité de l'arriéré visé, dans le délai, fait échec à la résiliation. À l'inverse, mal imputer un versement, par exemple sur le mois courant plutôt que sur l'arriéré visé, peut conduire à résilier alors que la dette était en réalité soldée. L'imputation doit viser précisément les postes de la mise en demeure.
Générez une mise en demeure et un congé 257d conformes
imoz produit la mise en demeure écrite (montant échu chiffré, délai comminatoire de 30 jours exprimé de façon glissante dès la réception de l'avis, menace explicite de résiliation) puis le congé 257d sur la formule officielle du canton de l'immeuble, dans la bonne langue, au terme de 30 jours pour la fin d'un mois, avec un pli séparé pour chaque époux ou partenaire enregistré. C'est cette rigueur formelle qui rend le dossier apte au cas clair.
Gratuit, sans carte bancaire. Tarification ensuite par bail actif.
Questions fréquentes
Quel est le délai exact pour payer avant la résiliation ?+
Pour un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, le bailleur fixe dans sa mise en demeure un délai de 30 jours au moins (art. 257d al. 1 CO). Ce délai court dès la réception de l'avis par le locataire, le jour de réception ne comptant pas : le décompte commence le lendemain. Pour les autres baux, un dépôt qui n'est ni un logement ni un local commercial, une place de parc isolée, le délai minimal est de 10 jours ; en cas de doute sur la qualification, retenez 30 jours.
La formule officielle du canton est-elle vraiment obligatoire ?+
Oui. Le congé d'un logement ou d'un local commercial doit être notifié au moyen de la formule officielle agréée par le canton du lieu de l'immeuble, dans la langue du canton (art. 266l al. 2 CO). Une résiliation par simple lettre, même motivée, est nulle (art. 266o CO). La mise en demeure, elle, doit seulement être écrite : elle n'exige pas de formule officielle.
Quel est le terme du congé pour loyer impayé ?+
Le délai de congé est de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO), et non le terme trimestriel ordinaire du bail. Concrètement, un congé reçu le 5 mars, augmenté de 30 jours, mène au 4 avril, donc à un effet au 30 avril. Si la réception glisse au 5 avril, l'effet ne peut plus tomber fin avril et vise fin mai.
Un paiement partiel suffit-il à empêcher le congé ?+
Non. Seul le paiement de l'intégralité de l'arriéré visé par la mise en demeure, dans le délai comminatoire, fait échec à la résiliation. Un paiement partiel ne suffit pas et le bailleur peut résilier. Le montant doit en outre être à la disposition du bailleur avant l'échéance : un versement qui n'arrive qu'après ne compte pas.
Comment obtenir l'expulsion si le locataire reste ?+
Le bailleur ne peut jamais reprendre les lieux par ses propres moyens. Il requiert l'expulsion auprès du tribunal. Lorsque le congé 257d est formellement irréprochable, la situation est claire et la procédure de cas clair permet une évacuation rapide (art. 257 CPC), sans passer par la conciliation. Un congé pour demeure n'ouvre par ailleurs aucune prolongation du bail (art. 272a al. 1 let. a CO).
Cette page fournit une information juridique générale sur le droit suisse du bail et ne constitue pas un conseil juridique individuel. imoz est un outil de génération d'actes, non un mandataire : pour un cas litigieux ou atypique, l'avis d'un professionnel du droit reste nécessaire.