Riduzione della pigione: i Suoi diritti e il calcolo netto (locatore)
Un conduttore Le rivolge una domanda di riduzione della pigione, di regola dopo un calo del tasso ipotecario di riferimento. Lei non è tenuto a ridurre spontaneamente, ma non appena una domanda scritta perviene, decorre un termine di 30 giorni (art. 270a cpv. 2 CO) e il metodo relativo delimita il calcolo. La riduzione dovuta non è la riduzione lorda indicata dal conduttore: si tratta di una riduzione netta, ottenuta dopo compensazione degli aumenti non ancora ripercossi, talvolta nulla. Questa guida descrive ciò che Lei deve verificare, calcolare e rispondere.
Aggiornato al 09.2026
La procedura in quattro fasi
- 1Verificare il motivo della domanda
Il motivo più frequente è un calo del tasso ipotecario di riferimento dall'ultima determinazione valida della pigione, ma l'art. 270a cpv. 1 CO contempla ogni notevole modificazione delle basi di calcolo che Le procurerebbe un reddito eccessivo (calo dei costi, reddito netto divenuto eccessivo). Lei non può quindi respingere una domanda per il solo motivo che essa non invoca il tasso: la esamini nel merito. Per il motivo del tasso, confronti il tasso di riferimento considerato all'ultima determinazione (pigione iniziale, ultimo aumento o riduzione non contestata) con il tasso attuale pubblicato dall'UFAB. Se la pigione è già stata fissata al tasso attuale, nessuna riduzione è dovuta per questo motivo. Verifichi anche il regime del contratto: un contratto indicizzato (art. 269b CO) o con pigioni scalari (art. 269c CO) non apre un diritto a riduzione per questa via.
- 2Calcolare la riduzione netta ammissibile
La riduzione lorda si legge sulla tabella dell'art. 13 OLAL: circa il 3 % della pigione per ogni scaglione di 0,25 % quando il tasso di riferimento è inferiore al 5 %. Il metodo è bilaterale: Lei oppone a questa riduzione i fattori di aumento sopravvenuti dall'ultima determinazione e non ancora ripercossi, ossia il 40 % dell'aumento dell'IPC (art. 16 OLAL), gli aumenti delle spese di manutenzione e di esercizio effettivamente sostenuti (art. 269a lett. b CO) e le riserve di aumento validamente comunicate. Ogni fattore si esprime in percentuale della pigione netta; applichi un unico metodo di combinazione per tutto il calcolo (imoz somma le percentuali, come i moduli cantonali usuali). Ogni fattore opposto deve inoltre essere provato, conteggio o fattura per le spese, indice datato per l'IPC, comunicazione della riserva per le riserve; in mancanza esso è scartato in conciliazione e la riduzione netta dovuta aumenta di altrettanto. Il saldo cifrato è la riduzione netta, spesso inferiore alla riduzione lorda, talvolta nulla; imoz la calcola posta per posta.
- 3Rispondere per iscritto entro 30 giorni
Registri la data di ricezione e risponda per iscritto entro 30 giorni (art. 270a cpv. 2 CO), in modo motivato e cifrato. Tre risposte sono possibili: accettare la riduzione netta dovuta, accordarla parzialmente con il calcolo a sostegno, oppure rifiutare motivando. Fissi l'effetto della riduzione, se dovuta, alla prossima scadenza di disdetta, non alla data della domanda né in modo retroattivo.
- 4Gestire la conciliazione in caso di disaccordo
Se Lei rifiuta, non risponde, o accorda solo parzialmente, il conduttore può adire l'autorità di conciliazione entro 30 giorni (art. 270a cpv. 2 CO). Conservi la traccia scritta della Sua risposta e dei fattori di aumento opposti: è essa a sostenere la Sua posizione dinanzi all'autorità. La procedura di conciliazione è gratuita e può sfociare in un accordo o, in mancanza, nella via del tribunale.
1.Il diritto del conduttore e il Suo termine di risposta
Art. 270a cpv. 1 e 2 COIl conduttore può chiedere la riduzione della pigione per la prossima scadenza di disdetta quando ha motivo di ritenere che Lei ottenga un reddito eccessivo a causa di una notevole modificazione delle basi di calcolo, in particolare un calo dei costi come una diminuzione del tasso ipotecario di riferimento. La domanda deve esserLe rivolta per iscritto.
Lei dispone allora di 30 giorni per determinarsi. Lei non ha alcun obbligo di ridurre spontaneamente la pigione, ma questo termine decorre dalla ricezione della domanda, e la sua scadenza condiziona il seguito della procedura.
2.Il metodo relativo e il calcolo netto
Art. 269 segg. CO, art. 13, 16, 17 e 18 OLAL, art. 269a lett. b COLa riduzione non si calcola a partire da un minimo storico, bensì sulla variazione dei fattori dall'ultima determinazione valida della pigione. La diminuzione del tasso di riferimento apre una riduzione lorda secondo la tabella (circa il 3 % per ogni 0,25 % sotto il 5 %), ma il metodo è bilaterale: Lei oppone in compensazione ogni fattore di aumento non ancora ripercosso dalla medesima data.
Tre famiglie entrano in linea di conto: il rincaro nella misura del 40 % dell'aumento dell'IPC, gli aumenti delle spese correnti di manutenzione e di esercizio effettivamente sostenuti, da distinguere dai lavori a plusvalore che seguono il regime delle prestazioni suppletive, e le riserve di aumento validamente comunicate. Una riserva non crea un quantum proprio: essa preserva soltanto il diritto di invocare il fattore che copre, il quale non può quindi essere conteggiato due volte. Questi fattori si esprimono in percentuale della pigione netta e si combinano secondo un metodo costante per tutto il calcolo. Il risultato è la riduzione netta, che può essere nulla quando questi aumenti assorbono l'effetto della diminuzione del tasso.
3.Il tasso di riferimento dell'ultima determinazione
Art. 12a e 13 OLALIl tasso da confrontare non è né il tasso di costruzione dello stabile né il tasso più basso mai raggiunto: è il tasso di riferimento in vigore all'ultima determinazione valida della pigione, ossia l'ultimo aumento, l'ultima riduzione o la determinazione iniziale valida. Lo si confronta con il tasso attuale pubblicato dall'UFAB.
Se la pigione è stata fissata precisamente al tasso attuale, la riduzione è già integrata e nessuna diminuzione è dovuta per questo motivo. Tutti i fattori, sia il calo del tasso sia gli aumenti opposti, devono essere misurati da questa unica data di riferimento.
4.Rifiuto, compromesso e conciliazione
Art. 270a cpv. 2 COLa Sua risposta può accettare, accordare parzialmente o rifiutare, a condizione di essere scritta e motivata. Il silenzio non vale accettazione tacita, ma apre direttamente al conduttore la via della conciliazione, così come un rifiuto o un'accettazione parziale che egli non accetti.
La conciliazione non è mai automatica: presuppone che il conduttore adisca l'autorità entro 30 giorni. Accordare almeno la riduzione netta dovuta, o un importo che il conduttore accetti, evita il litigio; un rifiuto o un'accettazione parziale ben motivati si difendono altresì, purché il Suo calcolo netto regga. In caso di ricorso all'autorità, la Sua risposta scritta e cifrata costituisce la Sua difesa dinanzi all'autorità di conciliazione, poi se del caso dinanzi al tribunale.
Errori da evitare
Non rispondere non protegge: il silenzio apre immediatamente al conduttore la via della conciliazione, che egli può adire entro 30 giorni. Lei perde il controllo del calendario e la finestra di negoziazione, senza per questo risolvere il litigio nel merito. Registri la data di ricezione e tratti la domanda senza attendere.
Rispondere alla cifra lorda indicata dal conduttore, senza opporre il rincaro (40 % dell'IPC), gli aumenti delle spese e le riserve, equivale ad abbandonare punti di pigione che Lei non recupererà più. Ponga sempre, di fronte al calo del tasso, la colonna degli aumenti compensativi non ripercossi. Ma ciascuno deve essere documentato, conteggio o fattura per le spese, indice datato per l'IPC, comunicazione della riserva per le riserve: un fattore opposto senza documento è scartato in conciliazione, la Sua riduzione netta reale risale di altrettanto e un rifiuto costruito su compensazioni non provate diventa abusivo.
Il conduttore presenta talvolta un calcolo che risale a un tasso vecchio ed elevato, gonfiando la riduzione dovuta, mentre la pigione è già stata adeguata da allora. Il punto di confronto è il tasso dell'ultima determinazione valida, non un tasso storico. Se la pigione è stata fissata al tasso attuale, nessuna riduzione è dovuta per questo motivo.
La riduzione netta dovuta ha effetto alla prossima scadenza di disdetta, non alla data della domanda né retroattivamente. Accordare un effetto immediato o retroattivo non sarà contestato dal conduttore, ma Le costa mesi di pigione che nulla imponeva. Distinto è il termine: lasciar decorrere i 30 giorni non invalida la Sua risposta nel merito, ma Le fa perdere il controllo del calendario e apre al conduttore la via della conciliazione. Fissi l'effetto alla scadenza, e risponda entro il termine.
Calcoli la riduzione netta ammissibile
imoz ricostituisce lo storico della pigione, identifica il tasso di riferimento di partenza pertinente e calcola la riduzione netta ammissibile (riduzione lorda del tasso meno gli aumenti non ripercossi: IPC al 40 %, spese, riserve). Lo strumento La aiuta poi a formulare, entro 30 giorni, una risposta scritta motivata e cifrata, sia che accetti, rifiuti o accordi parzialmente la riduzione.
Gratuito, senza carta di credito. Tariffa in seguito per contratto attivo.
Domande frequenti
Sono obbligato a ridurre la pigione?+
No. Lei non ha alcun obbligo di ridurre spontaneamente la pigione, spetta al conduttore farne domanda scritta. Ma non appena una domanda motivata da un calo del tasso di riferimento Le perviene, Lei deve rispondervi entro 30 giorni, e una riduzione netta realmente dovuta non può essere rifiutata senza fondamento (art. 270a CO).
Di quanto devo ridurre?+
Dell'importo della riduzione netta, non della riduzione lorda. La riduzione lorda si legge sulla tabella dell'art. 13 OLAL (circa il 3 % per ogni 0,25 % di calo del tasso sotto il 5 %), poi Lei le oppone i soli aumenti giustificabili e non già ripercossi dall'ultima determinazione. Questi fattori si combinano successivamente sulla pigione, non si sottraggono in punti percentuali; il saldo può essere nettamente inferiore alla riduzione lorda, se non nullo. Ogni aumento opposto senza documento a sostegno è scartato.
Posso compensare con il rincaro?+
Sì. Il metodo relativo Le consente di opporre, in riduzione del calo, il rincaro nella misura del 40 % dell'aumento dell'IPC (art. 16 OLAL), nonché gli aumenti delle spese di manutenzione e di esercizio e le riserve validamente comunicate, purché datino da dopo l'ultima determinazione, non siano già stati ripercossi e siano documentati. Un fattore invocato senza giustificativo è scartato in conciliazione.
Quale termine ho per rispondere?+
30 giorni dalla ricezione della domanda scritta (art. 270a cpv. 2 CO). Trascorso questo termine senza risposta, il conduttore può adire l'autorità di conciliazione. La risposta deve essere scritta, motivata e cifrata per preservare la Sua posizione.
Cosa succede se rifiuto?+
Un rifiuto deve essere scritto e motivato. Il conduttore dispone allora di 30 giorni per adire l'autorità di conciliazione (art. 270a cpv. 2 CO). Un rifiuto fondato su un calcolo netto corretto si difende; un rifiuto ingiustificato viene corretto. La procedura di conciliazione è gratuita e precede, se del caso, il tribunale.
Informazione giuridica generale destinata ai locatori, priva di valore di consulenza individuale. imoz è uno strumento di calcolo e di ausilio alla redazione. Un caso litigioso compete all'autorità di conciliazione e poi al tribunale.