Disdetta della locazione per mancato pagamento della pigione (art. 257d CO)
In Svizzera, la pigione non pagata si tratta secondo l'art. 257d CO, non secondo il diritto francese: niente preavviso di tre mesi, niente ufficiale giudiziario, niente tregua invernale. La procedura è in realtà una delle rare disdette rapide del diritto di locazione, ma anche una delle più facili da invalidare per un vizio di forma. Questa pagina descrive la procedura esatta da seguire, i termini al giorno preciso con il loro riferimento al Codice delle obbligazioni, e gli errori che rendono nulla la disdetta. Si rivolge al locatore privato che vuole agire correttamente, senza attendere una scadenza trimestrale che qui non si applica.
Aggiornato al 07.2026
La procedura in quattro fasi
- 1Accertare l'arretrato scaduto
La procedura può riguardare soltanto importi già scaduti, ossia una pigione o spese accessorie la cui scadenza contrattuale è trascorsa (art. 257d cpv. 1 CO). Stabilisca il conteggio esatto, voce per voce: pigione netta arretrata e, se del caso, spese accessorie validamente convenute come fatturabili separatamente. Non si include mai una pigione futura né una voce non ancora esigibile. Verifichi inoltre che nessun deposito valido copra il periodo reclamato, poiché la pigione depositata è reputata pagata (art. 259g cpv. 2 CO).
- 2Diffidare con un termine comminatorio
Indirizzi al conduttore una diffida scritta che indichi tre elementi cumulativi: l'importo esatto arretrato, un termine di pagamento di 30 giorni almeno per un'abitazione o un locale commerciale, e la comminatoria esplicita che, in difetto di pagamento entro questo termine, la locazione sarà disdetta (art. 257d cpv. 1 CO). Il termine decorre dal ricevimento dell'avviso da parte del conduttore, mai dalla spedizione. Lo formuli in modo mobile, ad esempio un termine di 30 giorni dal ricevimento della presente, anziché con una data di calendario fissa: poiché la data di ricevimento è ignota al momento della spedizione, una scadenza fissa calcolata dall'affrancatura offre in pratica meno di 30 giorni se il plico viene ritirato più tardi, il che basta a viziare l'atto. Se una data deve comunque figurare, la calcoli a partire dalla spedizione aumentata del termine di ritiro postale e poi dei 30 giorni, mai dalla spedizione più 30 giorni. Conservi la prova del ricevimento. Per un'abitazione familiare, la diffida contenente questa comminatoria dev'essere già notificata separatamente a ciascun coniuge o partner registrato (art. 266n CO).
- 3Notificare la disdetta su modulo ufficiale
Solo dopo la scadenza completa del termine rimasto infruttuoso, e un semplice pagamento parziale non lo interrompe, la disdetta può essere notificata. Per un'abitazione o un locale commerciale, essa dev'essere data mediante il modulo ufficiale approvato dal Cantone di ubicazione dell'immobile, redatto nella lingua del Cantone (art. 266l cpv. 2 CO): una disdetta con lettera libera è nulla (art. 266o CO). Il termine di disdetta è di 30 giorni per la fine di un mese (art. 257d cpv. 2 CO), e non la scadenza trimestrale ordinaria. Un plico separato, con il proprio modulo, viene inviato a ciascun coniuge o partner registrato.
- 4Ottenere lo sfratto nel caso manifesto
La fine della locazione non conferisce alcun diritto di riprendere i locali con mezzi propri: né cambio di serratura, né interruzione delle utenze. Se il conduttore non lascia i locali alla scadenza, il locatore chiede lo sfratto. Quando la disdetta 257d è ineccepibile, la situazione è chiara e la procedura del caso manifesto consente uno sgombero rapido (art. 257 CPC), senza passare dalla conciliazione (art. 198 lett. a CPC). Una disdetta per mora non apre alcuna protrazione della locazione (art. 272a cpv. 1 lett. a CO), il che chiude la principale leva dilatoria del conduttore.
1.Il termine comminatorio: 30 giorni dal ricevimento
art. 257d cpv. 1 COPer una locazione di abitazione o di locali commerciali, il termine di pagamento fissato nella diffida è di 30 giorni almeno. Il termine ridotto di 10 giorni riguarda soltanto ciò che non è né un'abitazione né un locale commerciale, come un singolo posteggio o una cassetta. Un locale di deposito o di magazzinaggio a uso professionale rientra di regola nei locali commerciali e resta soggetto al termine di 30 giorni: nel dubbio sulla qualificazione, si applicano 30 giorni, poiché un termine troppo breve vizia l'intera procedura. Questo termine decorre dal momento in cui l'avviso perviene al conduttore, e il giorno del ricevimento non conta: il computo inizia il giorno successivo.
Due errori di calcolo sono fatali. Contare i 30 giorni dall'affrancatura anziché dal ricevimento accorcia quasi sempre il termine di uno o due giorni, il che basta a viziare l'atto. Affidarsi alla sola finzione di notifica, quando il plico raccomandato non viene ritirato, è rischioso: conservi il tracciamento postale e spedisca preferibilmente in raccomandata e in plico semplice.
2.Il modulo ufficiale e la notifica separata
art. 266l cpv. 2 CO, art. 266n COLa disdetta di un'abitazione o di un locale commerciale dev'essere imperativamente notificata mediante il modulo ufficiale approvato dal Cantone, nella lingua del Cantone (art. 266l cpv. 2 CO). Una disdetta con semplice lettera, anche perfettamente motivata, è nulla (art. 266o CO). Attenzione a non invertire: è la disdetta a esigere il modulo, mentre la diffida dev'essere soltanto scritta.
Per l'abitazione familiare, l'art. 266n CO impone di notificare separatamente al conduttore e al suo coniuge o partner registrato, anche quando uno solo dei due ha firmato il contratto. Occorrono due invii distinti, ciascuno con il proprio modulo: un solo plico alla coppia non basta e comporta la nullità.
3.Il pagamento parziale e l'arretrato scaduto
art. 257d cpv. 1 COSoltanto il pagamento dell'intero arretrato indicato, entro il termine comminatorio, impedisce la disdetta. Un pagamento parziale non basta: il locatore non è tenuto ad accettarlo come sanatoria della mora e può disdire. L'importo dev'essere a disposizione del locatore prima della scadenza; un versamento che giunge solo dopo non salva la situazione.
Il corollario riguarda l'esattezza del conteggio. La diffida può riguardare soltanto importi già scaduti e realmente dovuti. Se il locatore reclama più del dovuto, la diffida non è invalidata per questo solo motivo: il conduttore riconosce l'importo realmente esigibile e si libera pagandolo. La nullità è data soltanto nel caso limite in cui l'errore renda indeterminabile la somma dovuta, non potendo allora più il conduttore sapere quanto deve versare per sanare la mora.
4.Dopo la disdetta: sfratto e contestazione
art. 257 CPC, art. 273 COUna disdetta per mora non apre alcuna protrazione (art. 272a cpv. 1 lett. a CO) e sfugge alle protezioni rafforzate contro le disdette abusive (art. 271a cpv. 3 lett. b CO). Il conduttore può contestare la disdetta davanti all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal suo ricevimento (art. 273 CO), ma una disdetta 257d formalmente ineccepibile è difficilmente contestabile: non resta granché da attaccare oltre all'importo, all'esigibilità, alla forma della diffida, al termine, al modulo o alla notifica separata.
Quando l'incarto è chiaro, la procedura del caso manifesto consente al giudice di accertare la fine della locazione e di ordinare lo sgombero nella stessa decisione (art. 257 CPC). Tutto si gioca dunque a monte, sul rigore formale degli atti.
Ciò che rende nulla la disdetta
Fissare 10 o 20 giorni per un'abitazione, oppure contare i 30 giorni dalla data di spedizione anziché dalla data di ricevimento, riduce il termine sotto il minimo legale. Il termine è di 30 giorni almeno e decorre dal ricevimento, senza contare il giorno del ricevimento (art. 257d cpv. 1 CO). Un termine calcolato dall'affrancatura è quasi sempre troppo breve di uno o due giorni, il che invalida l'intera procedura. Nel dubbio sulla qualificazione del locale, applichi il termine di 30 giorni anziché quello di 10 giorni.
Per l'abitazione familiare, la diffida contenente la comminatoria di disdetta, e poi la disdetta stessa, devono essere notificate separatamente a ciascun coniuge o partner registrato, anche se uno solo ha firmato il contratto (art. 266n CO). Un solo plico alla coppia, o la dimenticanza di uno dei due già allo stadio della diffida, comporta la nullità (art. 266o CO). È la causa più frequente di una disdetta annullata.
Disdire con lettera libera, su un modulo non approvato o in una lingua diversa da quella del Cantone, rende nulla la disdetta (art. 266l cpv. 2 e 266o CO). Applicare il preavviso contrattuale di tre mesi o una scadenza trimestrale, anziché i 30 giorni per la fine di un mese dell'art. 257d cpv. 2 CO, produce una scadenza errata e una disdetta irregolare quanto al termine.
Credere che un acconto in buona fede blocchi la disdetta è un errore: soltanto il saldo dell'intero arretrato indicato, entro il termine, impedisce la disdetta. Per contro, imputare male un versamento, ad esempio sul mese corrente anziché sull'arretrato indicato, può portare a disdire quando il debito era in realtà saldato. L'imputazione deve riguardare precisamente le voci della diffida.
Prepari la diffida e la disdetta 257d
imoz produce la diffida scritta (importo scaduto quantificato, termine comminatorio di 30 giorni espresso in modo mobile dal ricevimento dell'avviso, comminatoria esplicita di disdetta) e poi la disdetta 257d con scadenza di 30 giorni per la fine di un mese, con un plico separato per ciascun coniuge o partner registrato. La disdetta è compilata sul modulo ufficiale del Cantone quando imoz lo integra (veda la pagina del Suo cantone); altrimenti va notificata sul modulo approvato del Cantone, pena la nullità.
Gratuito, senza carta di credito. Tariffazione in seguito per locazione attiva.
Domande frequenti
Qual è il termine esatto per pagare prima della disdetta?+
Per una locazione di abitazione o di locali commerciali, il locatore fissa nella sua diffida un termine di 30 giorni almeno (art. 257d cpv. 1 CO). Questo termine decorre dal ricevimento dell'avviso da parte del conduttore, senza contare il giorno del ricevimento: il computo inizia il giorno successivo. Per le altre locazioni, un deposito che non è né un'abitazione né un locale commerciale, un singolo posteggio, il termine minimo è di 10 giorni; nel dubbio sulla qualificazione, applichi 30 giorni.
Il modulo ufficiale del Cantone è davvero obbligatorio?+
Sì. La disdetta di un'abitazione o di un locale commerciale dev'essere notificata mediante il modulo ufficiale approvato dal Cantone di ubicazione dell'immobile, nella lingua del Cantone (art. 266l cpv. 2 CO). Una disdetta con semplice lettera, anche motivata, è nulla (art. 266o CO). La diffida, invece, dev'essere soltanto scritta: non esige alcun modulo ufficiale.
Qual è la scadenza della disdetta per pigione non pagata?+
Il termine di disdetta è di 30 giorni per la fine di un mese (art. 257d cpv. 2 CO), e non la scadenza trimestrale ordinaria della locazione. Concretamente, una disdetta ricevuta il 5 marzo, aumentata di 30 giorni, porta al 4 aprile, dunque a un effetto al 30 aprile. Se il ricevimento slitta al 5 aprile, l'effetto non può più cadere a fine aprile e riguarda la fine di maggio.
Un pagamento parziale basta a impedire la disdetta?+
No. Soltanto il pagamento dell'intero arretrato indicato nella diffida, entro il termine comminatorio, impedisce la disdetta. Un pagamento parziale non basta e il locatore può disdire. L'importo dev'essere inoltre a disposizione del locatore prima della scadenza: un versamento che giunge solo dopo non conta.
Come ottenere lo sfratto se il conduttore resta?+
Il locatore non può mai riprendere i locali con mezzi propri. Chiede lo sfratto al giudice. Quando la disdetta 257d è formalmente ineccepibile, la situazione è chiara e la procedura del caso manifesto consente uno sgombero rapido (art. 257 CPC), senza passare dalla conciliazione. Una disdetta per mora, del resto, non apre alcuna protrazione della locazione (art. 272a cpv. 1 lett. a CO).
Questa pagina fornisce un'informazione giuridica generale sul diritto svizzero della locazione e non costituisce una consulenza giuridica individuale. imoz è uno strumento di generazione di atti, non un mandatario: per un caso litigioso o atipico, il parere di un professionista del diritto resta necessario.