Aumentare la pigione legalmente secondo l'art. 269d CO
L'aumento della pigione è retto dal metodo relativo degli art. 269 segg. CO: il locatore può ripercuotere soltanto ciò che è mutato dall'ultima determinazione valida della pigione, e unicamente nelle forme previste. Un aumento notificato in modo scorretto è nullo, e la locazione prosegue alla pigione precedente. Questa guida espone i motivi ammissibili, il calcolo per motivo, il termine dei 10 giorni, la scadenza e gli errori che annullano l'aumento. imoz calcola l'aumento ammissibile e prepara un avviso motivato; tale avviso non sostituisce il modulo ufficiale del Cantone, sul quale l'aumento deve essere notificato.
Aggiornato al 09.2026
La procedura in quattro fasi
- 1Identificare il o i motivi ammissibili
Determini che cosa è mutato dall'ultima determinazione valida della pigione. I motivi del metodo relativo sono esaustivi (art. 269a CO): variazione del tasso ipotecario di riferimento, rincaro (IPC), aumenti dei costi di manutenzione e di esercizio, prestazioni suppletive e plusvalori, pigioni in uso nella località o nel quartiere, oppure riserva di aumento anteriore validamente notificata. Il tasso di riferimento si confronta sempre tra la data dell'ultima determinazione e oggi, secondo il valore pubblicato dall'Ufficio federale delle abitazioni: se è aumentato da allora, apre un diritto all'aumento; se è diminuito, apre al conduttore un diritto alla riduzione che occorre portare in deduzione dagli altri fattori. Il motivo delle pigioni in uso nella località segue un'altra logica e presuppone una prova mediante oggetti comparabili o statistiche ufficiali (art. 11 OLAL): non si spunta come l'IPC e richiede una validazione professionale.
- 2Calcolare l'aumento per motivo, senza doppio conteggio
Ogni fattore parte dalla propria data di riferimento e si calcola sulla pigione netta in vigore. Tasso di riferimento: circa il 3% per ogni frazione dello 0,25% quando i tassi sono inferiori al 5% (art. 13 OLAL). Rincaro: ripercussione del 40% al massimo dell'aumento dell'IPC sulla quota di capitale proprio (art. 16 OLAL). Costi: aumento effettivo giustificato. Plusvalori: per le ristrutturazioni importanti, dal 50 al 70% delle spese è ritenuto plusvalore (art. 14 OLAL). Se il tasso di riferimento è diminuito dall'ultima determinazione, deduca questa riduzione (tariffa art. 13 OLAL) dagli altri fattori prima di notificare: ometterla rende l'aumento abusivo e riducibile in sede di conciliazione. Non conteggi mai due volte lo stesso fattore.
- 3Notificare sul modulo ufficiale, alla scadenza corretta
La notifica deve pervenire al conduttore sul modulo ufficiale approvato dal Cantone, motivata e cifrata per ciascun fattore, almeno 10 giorni prima dell'inizio del termine di disdetta, e riferirsi alla prossima scadenza (art. 269d cpv. 1 CO). Il termine decorre dal ricevimento, non dall'invio: notifichi mediante raccomandata e conservi la prova. Per un'abitazione familiare, indirizzi a titolo precauzionale una notifica separata a ciascun coniuge o partner registrato: la notifica a un solo titolare espone l'aumento a contestazione, ed è dunque preferibile notificare a ciascuno individualmente.
- 4Gestire la contestazione o apporre una riserva
Il conduttore dispone di 30 giorni dal ricevimento per adire l'autorità di conciliazione (art. 270b CO). In assenza di contestazione entro tale termine, l'aumento è acquisito. La disdetta data perché il conduttore ha contestato è annullabile (art. 271a CO). Se ripercuote soltanto una parte dell'aumento ammissibile, iscriva il saldo come riserva cifrata sul modulo (art. 18 OLAL), in mancanza di che esso va perduto.
1.I motivi ammissibili e il metodo relativo
art. 269, 269a COIl metodo relativo non chiede se la pigione sia oggettivamente redditizia, bensì che cosa è mutato dall'ultima determinazione valida della pigione. Si confronta lo stato dei fattori a tale data di riferimento con il loro stato odierno, e soltanto la variazione intervenuta tra i due può essere ripercossa, in un senso come nell'altro: un fattore diminuito dall'ultima determinazione, come il tasso di riferimento, si deduce dai fattori orientati all'aumento.
I motivi sono esaustivi: variazione del tasso di riferimento, rincaro, aumenti dei costi di manutenzione e di esercizio, prestazioni suppletive e plusvalori, adeguamento alle pigioni in uso nella località o nel quartiere, e riserva di aumento validamente notificata. Ogni fattore ha la propria data di riferimento e non risale mai oltre l'ultimo aumento in cui è già stato considerato. Il motivo delle pigioni in uso nella località presuppone tuttavia una prova mediante oggetti comparabili o statistiche ufficiali (art. 11 OLAL) e si combina male con gli altri motivi relativi.
2.Il tasso di riferimento e la tariffa di calcolo
art. 12a, 13, 16 OLALIl tasso ipotecario di riferimento, unico e pubblicato trimestralmente dall'Ufficio federale delle abitazioni (art. 12a OLAL), evolve a scaglioni dello 0,25%. Un aumento dello 0,25% autorizza, sulla pigione netta, un aumento di circa il 3% quando i tassi sono inferiori al 5%, del 2,5% tra il 5 e il 6%, e del 2% oltre (art. 13 OLAL).
Questa tariffa si combina con la ripercussione del rincaro (40% al massimo dell'aumento dell'IPC, art. 16 OLAL) e con gli aumenti dei costi, a partire dagli ultimi valori di riferimento e senza doppio conteggio. Simmetricamente, una riduzione del tasso apre al conduttore un diritto alla riduzione secondo la medesima tariffa (art. 13 cpv. 4 OLAL): quando è intervenuta dall'ultima determinazione, deve essere portata in deduzione dai fattori all'aumento prima di ogni notifica.
3.Il modulo ufficiale, il termine di 10 giorni e la scadenza
art. 269d cpv. 1 CO, art. 19 OLALLa notifica di aumento deve avvenire mediante il modulo ufficiale approvato dal Cantone, nella sua lingua, e indicare la pigione precedente, la nuova pigione, la data di entrata in vigore, i motivi cifrati e il diritto di contestare (art. 19 OLAL). Una lettera, un messaggio di posta elettronica o un'aggiunta al contratto non bastano: l'aumento sarebbe nullo.
La notifica deve pervenire al conduttore almeno 10 giorni prima dell'inizio del termine di disdetta e riferirsi alla prossima scadenza (art. 269d cpv. 1 CO). Il termine si computa dal ricevimento. L'aumento riguarda unicamente la pigione netta: adeguare gli acconti per spese accessorie non è un aumento ai sensi dell'art. 269d.
4.Contestazione, riserva e tipi di contratto esclusi
art. 269b, 269c, 270b CO, art. 18 OLALIl conduttore può contestare l'aumento come abusivo entro 30 giorni dal ricevimento, dinanzi all'autorità di conciliazione (art. 270b CO). La forma può essere corretta e l'aumento nondimeno ridotto se l'importo eccede quanto ammette il metodo relativo. Sotto tale metodo, ciò che non è ripercosso va perduto, salvo riserva cifrata notificata sul modulo (art. 18 OLAL).
Il contratto con pigione indicizzata (art. 269b CO, durata di almeno cinque anni, indicizzazione all'IPC) e il contratto con pigioni scalari (art. 269c CO) seguono le proprie regole e sfuggono al regime dell'art. 269d.
Ciò che rende nullo l'aumento
Un aumento notificato mediante lettera, posta elettronica, aggiunta al contratto, o sul modulo di un altro Cantone è nullo (art. 269d cpv. 2 CO). Esso deve avvenire mediante il modulo ufficiale in vigore del Cantone in cui si trova lo stabile, nella sua lingua, con menzione del diritto di contestare e del termine di 30 giorni. Un altro vizio comporta la medesima nullità: accompagnare l'aumento con una disdetta o una minaccia di disdetta (art. 269d cpv. 2 lett. c CO). Non alleghi dunque alla notifica alcuna formula del tipo in mancanza di accordo la locazione sarà disdetta. La locazione prosegue allora alla pigione precedente, anche quando l'aumento era giustificato nel merito.
L'aumento deve essere motivato e cifrato sul modulo, in modo sufficientemente preciso perché il conduttore ne possa valutare la fondatezza. Spuntare caselle senza suddividere, o invocare un vago adeguamento al mercato, indebolisce o annulla l'aumento. La motivazione non può essere completata a posteriori, e un importo globale non ripartito tra i fattori espone a contestazione.
La notifica deve pervenire al conduttore almeno 10 giorni prima dell'inizio del termine di disdetta, non 10 giorni prima della scadenza, e riferirsi alla prossima scadenza calcolata secondo il preavviso legale o contrattuale e i termini d'uso. Un errore di termine o di scadenza non rende l'aumento nullo, ma lo rinvia alla scadenza successiva, sovente di un anno. Il termine si computa dal ricevimento, la cui prova incombe al locatore.
Sommare meccanicamente tasso, IPC e costi quando una parte si sovrappone, oppure ripercuotere al tempo stesso un plusvalore al tasso corrente e l'aumento del tasso sul medesimo capitale, conduce a un aumento abusivo, ridotto in sede di conciliazione. Per contro, dimenticare di dedurre una riduzione del tasso di riferimento intervenuta dall'ultima determinazione gonfia l'aumento e lo espone alla medesima riduzione. Altra precauzione: per un'abitazione familiare, una notifica unica indirizzata alla coppia è fragile; è preferibile una notifica separata a ciascun coniuge o partner registrato, per analogia con l'art. 266n CO applicabile alla disdetta, anche se la legge non commina espressamente la nullità dell'aumento così notificato.
Calcoli l'aumento ammissibile e generi la notifica
imoz applica il metodo relativo a partire dalle date di riferimento del Suo contratto: tasso di riferimento, rincaro, aumenti dei costi e plusvalori, senza doppio conteggio, deducendo ogni riduzione del tasso intervenuta dall'ultima determinazione. Lo strumento calcola l'aumento ammissibile, propone una riserva cifrata per ogni scarto, verifica il preavviso e la scadenza, poi prepara l'avviso motivato, duplicato per ciascun titolare in caso di abitazione familiare. Tale avviso serve da base: l'aumento è valido soltanto se notificato sul modulo ufficiale del Cantone, che imoz non sostituisce.
Gratuito, senza carta di credito. Tariffazione per contratto di locazione attivo.
Domande frequenti
Quale termine e quale scadenza per notificare un aumento?+
La notifica deve pervenire al conduttore almeno 10 giorni prima dell'inizio del termine di disdetta, e l'aumento ha effetto alla prossima scadenza di disdetta (art. 269d cpv. 1 CO). La scadenza si calcola secondo il preavviso legale o contrattuale e i termini d'uso locali. Il termine si computa dal ricevimento della notifica, non dalla sua spedizione.
Il modulo ufficiale è obbligatorio?+
Sì. Senza modulo ufficiale approvato dal Cantone, debitamente motivato, l'aumento è nullo (art. 269d cpv. 2 CO). Una lettera, un messaggio di posta elettronica o un'aggiunta al contratto non sostituiscono il modulo. Esso deve essere quello del Cantone in cui si trova lo stabile, nella sua lingua, e menzionare il diritto di contestare dinanzi all'autorità di conciliazione entro 30 giorni. La medesima nullità colpisce l'aumento accompagnato da una minaccia di disdetta o notificato durante il termine di contestazione di un aumento anteriore (art. 269d cpv. 2 CO).
Di quanto si può aumentare dopo un rialzo del tasso di riferimento?+
Un aumento dello 0,25% del tasso di riferimento autorizza, sulla pigione netta, circa il 3% quando i tassi sono inferiori al 5% (art. 13 OLAL), il 2,5% tra il 5 e il 6%, e il 2% oltre. Questa percentuale si combina, senza doppio conteggio, con la ripercussione del rincaro e con gli aumenti dei costi, a partire dagli ultimi valori di riferimento della determinazione precedente. Per contro, se il tasso è diminuito da tale determinazione, la riduzione corrispondente si deduce dagli altri fattori.
Il conduttore può rifiutare l'aumento?+
Non lo rifiuta, lo contesta. Entro 30 giorni dal ricevimento, può adire l'autorità di conciliazione per far dichiarare l'aumento abusivo (art. 270b CO). Se non contesta entro tale termine, l'aumento è acquisito. La disdetta data perché ha contestato un aumento è annullabile (art. 271a CO).
Si può applicare questo metodo a un contratto con pigione indicizzata?+
No. Il contratto con pigione indicizzata (art. 269b CO, durata di almeno cinque anni) ripercuote il 100% della variazione dell'IPC secondo le proprie regole e sfugge al regime dell'art. 269d. Il contratto con pigioni scalari (art. 269c CO) segue anch'esso il proprio regime. Notificare un aumento con il metodo relativo su un simile contratto è un errore di regime.
Questa guida è un'informazione generale sul diritto svizzero della locazione (art. 269 segg. CO, OLAL), non una consulenza giuridica individuale. Le situazioni particolari, segnatamente l'abitazione familiare, le pigioni in uso nella località, il rendimento e i lavori misti, giustificano la validazione da parte di un professionista. imoz è uno strumento di calcolo e di generazione della notifica di aumento, non fornisce consulenza giuridica.