Mietzinssenkung: Ihre Rechte und die Nettoberechnung (Vermieter)
Ein Mieter richtet ein Herabsetzungsbegehren an Sie, in der Regel nach einer Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes. Sie sind nicht verpflichtet, den Mietzins von sich aus zu senken, doch sobald ein schriftliches Begehren eingeht, läuft eine Frist von 30 Tagen (Art. 270a Abs. 2 OR), und die relative Berechnungsmethode steckt den Rahmen der Berechnung ab. Die geschuldete Senkung entspricht nicht der vom Mieter angeführten Bruttosenkung: Es handelt sich um eine Nettosenkung, die nach Verrechnung der noch nicht überwälzten Erhöhungen verbleibt, mitunter gleich null. Dieser Leitfaden beschreibt, was Sie prüfen, berechnen und beantworten müssen.
Stand: 09.2026
Das Verfahren in vier Schritten
- 1Den Grund des Begehrens prüfen
Der häufigste Grund ist eine Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes seit der letzten gültigen Festsetzung des Mietzinses, doch Art. 270a Abs. 1 OR erfasst jede wesentliche Änderung der Berechnungsgrundlagen, die Ihnen einen übersetzten Ertrag verschaffen würde (Kostensenkung, übersetzt gewordener Nettoertrag). Sie können ein Begehren daher nicht allein mit der Begründung abweisen, es berufe sich nicht auf den Zinssatz: Prüfen Sie es in der Sache. Für den Grund des Zinssatzes vergleichen Sie den bei der letzten Festsetzung massgebenden Referenzzinssatz (Anfangsmietzins, letzte Erhöhung oder unangefochtene Senkung) mit dem aktuellen, vom BWO veröffentlichten Satz. Wurde der Mietzins bereits zum aktuellen Satz festgesetzt, ist aus diesem Grund keine Senkung geschuldet. Prüfen Sie ebenso die Art des Mietverhältnisses: Eine Indexmiete (Art. 269b OR) oder eine Staffelmiete (Art. 269c OR) begründet auf diesem Weg keinen Anspruch auf Herabsetzung.
- 2Die zulässige Nettosenkung berechnen
Die Bruttosenkung ergibt sich aus der Tabelle von Art. 13 VMWG: rund 3 % des Mietzinses je Stufe von 0,25 %, solange der Referenzzinssatz unter 5 % liegt. Die Methode ist zweiseitig: Dieser Senkung stellen Sie die seit der letzten Festsetzung eingetretenen und noch nicht überwälzten Erhöhungsfaktoren entgegen, nämlich 40 % der Teuerung nach LIK (Art. 16 VMWG), die tatsächlich getragenen Erhöhungen der Unterhalts- und Betriebskosten (Art. 269a lit. b OR) sowie die gültig erklärten Mietzinsvorbehalte. Jeder Faktor wird in Prozent des Nettomietzinses ausgedrückt; wenden Sie für die ganze Berechnung eine einzige Verrechnungsmethode an (imoz addiert die Prozentsätze, wie die üblichen kantonalen Formulare). Jeder entgegengehaltene Faktor ist zudem zu belegen, Abrechnung oder Rechnung für die Kosten, datierter Index für den LIK, Vorbehaltsanzeige für die Vorbehalte; andernfalls wird er im Schlichtungsverfahren nicht berücksichtigt, und die geschuldete Nettosenkung erhöht sich entsprechend. Der bezifferte Saldo ist die Nettosenkung, oft geringer als die Bruttosenkung, mitunter gleich null; imoz berechnet ihn Position für Position.
- 3Innert 30 Tagen schriftlich antworten
Halten Sie den Eingang mit Datum fest und antworten Sie innert 30 Tagen schriftlich (Art. 270a Abs. 2 OR), begründet und beziffert. Drei Antworten sind möglich: die geschuldete Nettosenkung annehmen, sie unter Beilage der Berechnung teilweise gewähren oder sie begründet ablehnen. Setzen Sie die Wirkung der Senkung, sofern sie geschuldet ist, auf den nächsten Kündigungstermin an, nicht auf das Datum des Begehrens und nicht rückwirkend.
- 4Das Schlichtungsverfahren bei Uneinigkeit handhaben
Wenn Sie ablehnen, nicht antworten oder nur teilweise gewähren, kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen (Art. 270a Abs. 2 OR). Bewahren Sie den schriftlichen Nachweis Ihrer Antwort und der entgegengehaltenen Erhöhungsfaktoren auf: Er stützt Ihre Position vor der Behörde. Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos und kann zu einer Einigung führen oder andernfalls den Weg zum Gericht eröffnen.
1.Das Recht des Mieters und Ihre Antwortfrist
Art. 270a Abs. 1 und 2 ORDer Mieter kann die Herabsetzung des Mietzinses auf den nächsten Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass Sie wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen einen übersetzten Ertrag erzielen, insbesondere infolge einer Kostensenkung wie eines Rückgangs des hypothekarischen Referenzzinssatzes. Das Begehren ist Ihnen schriftlich zu richten.
Sie verfügen alsdann über 30 Tage, um Stellung zu nehmen. Sie sind nicht verpflichtet, den Mietzins von sich aus zu senken, doch diese Frist läuft ab Eingang des Begehrens, und ihr Ablauf bestimmt den weiteren Verlauf des Verfahrens.
2.Die relative Berechnungsmethode und die Nettoberechnung
Art. 269 ff. OR, Art. 13, 16, 17 und 18 VMWG, Art. 269a lit. b ORDie Senkung berechnet sich nicht ab einem historischen Tiefstwert, sondern anhand der Veränderung der Faktoren seit der letzten gültigen Festsetzung des Mietzinses. Der Rückgang des Referenzzinssatzes eröffnet eine Bruttosenkung nach Tabelle (rund 3 % je 0,25 % unter 5 %), doch die Methode ist zweiseitig: Zur Verrechnung stellen Sie jeden seit demselben Zeitpunkt noch nicht überwälzten Erhöhungsfaktor entgegen.
Drei Gruppen fallen in Betracht: die Teuerung im Umfang von 40 % des Anstiegs des LIK, die tatsächlich getragenen Erhöhungen der laufenden Unterhalts- und Betriebskosten, zu unterscheiden von wertvermehrenden Investitionen, die dem Regime der Mehrleistungen folgen, sowie die gültig erklärten Mietzinsvorbehalte. Ein Vorbehalt schafft kein eigenes Quantum: Er wahrt lediglich das Recht, den von ihm gedeckten Faktor geltend zu machen, der somit nicht doppelt gezählt werden darf. Diese Faktoren werden in Prozent des Nettomietzinses ausgedrückt und nach einer für die ganze Berechnung einheitlichen Methode verrechnet. Das Ergebnis ist die Nettosenkung, die gleich null sein kann, wenn diese Erhöhungen die Wirkung des Zinsrückgangs aufzehren.
3.Der Referenzzinssatz der letzten Festsetzung
Art. 12a und 13 VMWGDer zu vergleichende Satz ist weder der Bauzinssatz der Liegenschaft noch der jemals tiefste Satz: Massgebend ist der bei der letzten gültigen Festsetzung des Mietzinses geltende Referenzzinssatz, also die letzte Erhöhung, die letzte Senkung oder die gültige Anfangsfestsetzung. Er wird mit dem aktuellen, vom BWO veröffentlichten Satz verglichen.
Wurde der Mietzins gerade zum aktuellen Satz festgesetzt, ist die Senkung bereits eingerechnet, und aus diesem Grund ist keine Herabsetzung geschuldet. Sämtliche Faktoren, sowohl der Zinsrückgang als auch die entgegengehaltenen Erhöhungen, sind ab diesem einheitlichen Stichtag zu bemessen.
4.Ablehnung, Vergleich und Schlichtung
Art. 270a Abs. 2 ORIhre Antwort kann annehmen, teilweise gewähren oder ablehnen, sofern sie schriftlich und begründet ist. Stillschweigen gilt nicht als stillschweigende Annahme, doch es eröffnet dem Mieter unmittelbar den Weg zur Schlichtung, ebenso wie eine Ablehnung oder eine teilweise Annahme, die er nicht akzeptiert.
Die Schlichtung erfolgt nie von selbst: Sie setzt voraus, dass der Mieter die Behörde innert 30 Tagen anruft. Gewähren Sie mindestens die geschuldete Nettosenkung oder einen vom Mieter akzeptierten Betrag, entfällt der Streit; eine gut begründete Ablehnung oder teilweise Annahme lässt sich ebenfalls vertreten, sofern Ihre Nettoberechnung standhält. Im Fall einer Anrufung bildet Ihre schriftliche und bezifferte Antwort Ihre Verteidigung vor der Schlichtungsbehörde und gegebenenfalls anschliessend vor dem Gericht.
Zu vermeidende Fehler
Nicht zu antworten schützt nicht: Das Stillschweigen eröffnet dem Mieter sogleich den Weg zur Schlichtung, die er innert 30 Tagen anrufen kann. Sie verlieren die Herrschaft über den Zeitplan und das Verhandlungsfenster, ohne den Streit in der Sache zu erledigen. Halten Sie den Eingang mit Datum fest und behandeln Sie das Begehren ohne Verzug.
Auf die vom Mieter angeführte Bruttozahl zu antworten, ohne die Teuerung (40 % des LIK), die Kostensteigerungen und die Vorbehalte entgegenzuhalten, bedeutet, Mietzinsanteile aufzugeben, die Sie nicht mehr zurückgewinnen. Stellen Sie der Zinssenkung stets die Spalte der noch nicht überwälzten, zur Verrechnung dienenden Erhöhungen gegenüber. Doch jede ist zu belegen, Abrechnung oder Rechnung für die Kosten, datierter Index für den LIK, Vorbehaltsanzeige für die Vorbehalte: Ein ohne Beleg entgegengehaltener Faktor wird im Schlichtungsverfahren nicht berücksichtigt, Ihre tatsächliche Nettosenkung steigt entsprechend, und eine auf nicht bewiesene Verrechnungen gestützte Ablehnung wird missbräuchlich.
Der Mieter legt bisweilen eine Berechnung vor, die auf einen alten und hohen Satz zurückgeht und die geschuldete Senkung aufbläht, obwohl der Mietzins seither bereits angepasst wurde. Vergleichspunkt ist der Satz der letzten gültigen Festsetzung, nicht ein historischer Satz. Wurde der Mietzins zum aktuellen Satz festgesetzt, ist aus diesem Grund keine Senkung geschuldet.
Die geschuldete Nettosenkung wird auf den nächsten Kündigungstermin wirksam, nicht auf das Datum des Begehrens und nicht rückwirkend. Eine sofortige oder rückwirkende Wirkung zu gewähren wird der Mieter nicht beanstanden, doch es kostet Sie Monatsmietzinse, zu denen nichts verpflichtete. Davon zu unterscheiden ist die Frist: Die 30 Tage verstreichen zu lassen, macht Ihre Antwort in der Sache nicht ungültig, lässt Sie jedoch die Herrschaft über den Zeitplan verlieren und eröffnet dem Mieter den Weg zur Schlichtung. Setzen Sie die Wirkung auf den Termin an und antworten Sie innert Frist.
Berechnen Sie die zulässige Nettosenkung
imoz stellt den Mietzinsverlauf wieder her, ermittelt den massgebenden Ausgangs-Referenzzinssatz und berechnet die zulässige Nettosenkung (Bruttosenkung des Zinssatzes abzüglich der nicht überwälzten Erhöhungen: LIK zu 40 %, Kosten, Vorbehalte). Das Werkzeug hilft Ihnen anschliessend, innert 30 Tagen eine schriftliche, begründete und bezifferte Antwort zu verfassen, gleichviel ob sie die Herabsetzung annimmt, ablehnt oder teilweise gewährt.
Kostenlos, ohne Kreditkarte. Danach Tarif pro aktives Mietverhältnis.
Häufige Fragen
Bin ich verpflichtet, den Mietzins zu senken?+
Nein. Sie sind nicht verpflichtet, den Mietzins von sich aus zu senken; es ist Sache des Mieters, das schriftliche Begehren zu stellen. Doch sobald Ihnen ein mit einer Senkung des Referenzzinssatzes begründetes Begehren zugeht, müssen Sie innert 30 Tagen darauf antworten, und eine tatsächlich geschuldete Nettosenkung darf nicht ohne Grundlage verweigert werden (Art. 270a OR).
Um wie viel muss ich senken?+
Um den Betrag der Nettosenkung, nicht der Bruttosenkung. Die Bruttosenkung ergibt sich aus der Tabelle von Art. 13 VMWG (rund 3 % je 0,25 % Zinsrückgang unter 5 %), anschliessend stellen Sie ihr allein die belegbaren und seit der letzten Festsetzung noch nicht überwälzten Erhöhungen entgegen. Diese Faktoren wirken nacheinander auf den Mietzins, sie werden nicht in Prozentpunkten abgezogen; der Saldo kann deutlich unter der Bruttosenkung liegen oder gar gleich null sein. Jede ohne Beleg entgegengehaltene Erhöhung wird nicht berücksichtigt.
Kann ich mit der Teuerung verrechnen?+
Ja. Die relative Berechnungsmethode erlaubt Ihnen, zur Verringerung der Senkung die Teuerung im Umfang von 40 % des Anstiegs des LIK (Art. 16 VMWG) sowie die Erhöhungen der Unterhalts- und Betriebskosten und die gültig erklärten Vorbehalte entgegenzuhalten, sofern sie nach der letzten Festsetzung entstanden sind, noch nicht überwälzt wurden und belegt sind. Ein ohne Nachweis geltend gemachter Faktor wird im Schlichtungsverfahren nicht berücksichtigt.
Welche Frist habe ich, um zu antworten?+
30 Tage ab Eingang des schriftlichen Begehrens (Art. 270a Abs. 2 OR). Verstreicht diese Frist ohne Antwort, kann der Mieter die Schlichtungsbehörde anrufen. Die Antwort muss schriftlich, begründet und beziffert sein, um Ihre Position zu wahren.
Was geschieht, wenn ich ablehne?+
Eine Ablehnung muss schriftlich und begründet sein. Der Mieter verfügt alsdann über 30 Tage, um die Schlichtungsbehörde anzurufen (Art. 270a Abs. 2 OR). Eine auf einer korrekten Nettoberechnung beruhende Ablehnung lässt sich vertreten; eine ungerechtfertigte Ablehnung wird korrigiert. Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos und geht gegebenenfalls dem Gericht voraus.
Allgemeine rechtliche Information für Vermieter, ohne Wert einer individuellen Beratung. imoz ist ein Werkzeug zur Berechnung und zur Unterstützung bei der Formulierung. Ein streitiger Fall fällt in die Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde und anschliessend des Gerichts.