Antritts- und Rückgabeprotokoll: die Rechte des Vermieters wahren
Bei Beendigung des Mietverhältnisses gibt der Mieter die Sache in dem Zustand zurück, der sich aus einem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Er haftet für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, nicht aber für die Altersentwertung. Diese Schäden müssen sich jedoch beweisen lassen. Die Beweislast für den Schaden trägt der Vermieter, und das Gesetz verpflichtet ihn, dem Mieter die Mängel bei der Rückgabe sofort zu melden. Unterlässt er dies, so wird der Mieter für die erkennbaren Mängel von der Haftung befreit (Art. 267a Abs. 2 OR), während verdeckte Mängel weiterhin zulasten des Mieters gehen, sofern sie sogleich nach ihrer Entdeckung gerügt werden. Dieser Leitfaden richtet sich an den Vermieter, der ein Antritts- und Rückgabeprotokoll will, das vor der Schlichtungsbehörde standhält: was ihm seine Beweiskraft verleiht, wie die Altersentwertung anzuwenden ist und wie sich innerhalb der gesetzlichen Frist auf das Mietzinsdepot greifen lässt.
Stand: 07.2026
Das Verfahren in vier Schritten
- 1Das Antrittsprotokoll erstellen und den Referenzzustand festhalten
Das Antrittsprotokoll hält den Referenzzustand fest, mit dem sich bei der Rückgabe belegen lässt, dass ein Mangel beim Einzug des Mieters noch nicht bestand. Gehen Sie Raum für Raum vor, halten Sie jedes Element genau fest und ergänzen Sie das Protokoll mit datierten Fotos. Lassen Sie das Dokument von beiden Parteien unterzeichnen, datieren Sie es und händigen Sie jeder Partei ein Exemplar aus. Ohne dieses gemeinsame Beweisstück wird die Beweislast für den Schaden, die den Vermieter trifft, in der Praxis sehr schwer zu tragen.
- 2Bei der Rückgabe im Beisein des Mieters prüfen und die Mängel sofort rügen
Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und dem Mieter die Mängel, für die dieser einzustehen hat, sofort melden (Art. 267a Abs. 1 OR). Ein erkennbarer Mangel, der nicht sofort gerügt wird, in der Praxis bei der Schlüsselübergabe oder innert zwei bis drei Arbeitstagen danach, kann dem Mieter nicht mehr angelastet werden (Art. 267a Abs. 2 OR). Erstellen Sie das Rückgabeprotokoll deshalb noch am selben Tag, führen Sie darin jeden Mangel auf und lassen Sie es unterzeichnen: dieses datierte und unterschriebene Dokument ist der Beweis, dass die sofortige Mängelrüge tatsächlich erfolgt ist.
- 3Normale Abnutzung von Schäden unterscheiden und dann die Altersentwertung anwenden
Die Abnutzung durch vertragsgemässen Gebrauch und Zeitablauf, die Altersentwertung, bleibt zulasten des Vermieters und wird nicht verrechnet. Nur Schäden, die über diesen Gebrauch hinausgehen, sind dem Mieter anzulasten, und zwar allein in Höhe des Zeitwerts des Elements, berechnet nach dessen Lebensdauer. Massgebend sind die geltenden paritätischen Lebensdauertabellen (als Anhaltspunkt liegen Anstriche und Teppiche in der Grössenordnung von zehn Jahren). Ein Element, dessen Lebensdauer erreicht ist, hat einen Zeitwert von null.
- 4Die Abrechnung des Depots erstellen, nur Begründetes zurückbehalten und innert Jahresfrist handeln
Der Vermieter behält vom Mietzinsdepot nur die Beträge zurück, die durch das Rückgabeprotokoll und seine bezifferten Ansprüche belegt sind, gestützt auf die Zeitwerte. Fehlt die Zustimmung des Mieters, gibt die Bank die Gelder nur gestützt auf ein Urteil, einen Zahlungsbefehl ohne Rechtsvorschlag oder eine Einigung der Parteien an den Vermieter frei. Vor allem: Hat der Vermieter innert eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gerichtlich oder betreibungsrechtlich geltend gemacht, so kann der Mieter die Rückgabe des Depots verlangen (Art. 257e Abs. 3 OR), unabhängig davon, ob die Forderung begründet ist. Behalten Sie dieses Datum im Auge.
1.Der rechtliche Wert des Protokolls: die sofortige Mängelrüge oder die Befreiung des Mieters
Art. 267a Abs. 1, 2 und 3 OR.Das Gesetz macht die Rückgabe zu einem entscheidenden Moment. Der Vermieter muss die Sache prüfen und dem Mieter die Mängel, für die dieser einzustehen hat, sofort melden. Fehlt die sofortige Rüge der erkennbaren Mängel, so wird der Mieter für diese Mängel von jeder Haftung befreit, selbst wenn sie tatsächlich bestehen und er sie verursacht hat.
Das Rückgabeprotokoll, das am Tag der Rückgabe unterzeichnet wird und die Mängel auflistet, ist gerade der Beweis, dass diese sofortige Rüge erfolgt ist. Ein verdeckter Mangel, der bei der Rückgabe nicht erkennbar war, bleibt dem Mieter anzulasten, sofern er sogleich nach seiner Entdeckung gerügt wird.
2.Normale Abnutzung gegen Schäden: Altersentwertung und Zeitwert
Art. 267 Abs. 1 OR; paritätische Lebensdauertabellen.Der Mieter haftet für Schäden, nicht für die Abnutzung durch Zeitablauf und vertragsgemässen Gebrauch. Selbst wenn er ein Element tatsächlich beschädigt hat, schuldet er nicht den Neupreis: Er schuldet den Wert, der diesem Element am Tag des Schadens noch verblieb, seinen Zeitwert, berechnet nach seiner Lebensdauer gemäss den paritätischen Lebensdauertabellen.
Den Neupreis ohne Abzug der Altersentwertung zu fordern oder für einen punktuellen Schaden eine vollständige Instandstellung zu verrechnen, ist eine missbräuchliche Forderung, die in der Schlichtung regelmässig gekürzt wird. Ist die Lebensdauer des Elements erreicht, so ist der Zeitwert null und der Mieter schuldet nichts.
3.Das versiegelte und überprüfbare Protokoll: ein verstärkter Beweis
Beweismittel; ändert nichts an der Regelung von Art. 267 und 267a OR.Ein Protokoll auf Papier kann nachträglich verändert werden, sein Datum kann bestritten werden und das Exemplar des Vermieters kann von jenem des Mieters abweichen. Sobald ein Streit entsteht, verlagert sich die Auseinandersetzung auf die Unversehrtheit und die zeitliche Vorgängigkeit des Dokuments.
imoz erzeugt ein versiegeltes Protokoll: ein zeitgestempelter Inhaltsfingerabdruck wird auf dem Dokument angebracht, und eine öffentliche URL /verify erlaubt es jedermann, ohne Konto, dessen Unversehrtheit und Datum zu überprüfen. Ein gefälschtes, nachträglich verändertes oder rückdatiertes Protokoll wird erkennbar. Das Siegel beweist, wann das Dokument bestand und dass es nicht verändert wurde; es ersetzt nicht die Unterschrift des Mieters, die allein bezeugt, dass ihm die Mängelrüge zugegangen ist, und tritt zu einem gemeinsam erstellten Protokoll hinzu, nicht an dessen Stelle. So werden das Datum des Antrittsprotokolls und das Bestehen des Rückgabeprotokolls beweisbar und in ihrer Unversehrtheit und zeitlichen Vorgängigkeit kaum bestreitbar.
4.Das Mietzinsdepot und die Jahresfrist
Art. 257e Abs. 3 OR.Der Vermieter bedient sich nicht frei am Depot: Er behält nur die durch das Rückgabeprotokoll belegten Beträge zurück. Fehlt eine Einigung, gibt die Bank die Gelder nur gestützt auf ein Urteil, einen Zahlungsbefehl ohne Rechtsvorschlag oder eine Einigung der Parteien frei.
Vor allem: Hat der Vermieter innert eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gerichtlich oder betreibungsrechtlich geltend gemacht, so kann der Mieter die Rückgabe des Depots verlangen. Diese Jahresfrist wirkt wie ein Fallbeil: Viele an sich solide Fälle gehen an diesem Datum verloren, nicht in der Sache.
Zu vermeidende Fehler
Ohne einen unterzeichneten, datierten und fotografisch festgehaltenen Referenzzustand muss der Vermieter den Anfangszustand der Wohnung Jahre später beweisen, ohne beweiskräftiges Dokument. Da ihn die Beweislast für den Schaden trifft, endet dies in der Schlichtung fast immer mit einem Verzicht auf die Ansprüche. Systematisch zu erstellen, mit einem Exemplar für jede Partei.
Ein sichtbarer Mangel, der nicht sofort gerügt wird, in der Praxis bei der Schlüsselübergabe oder innert zwei bis drei Arbeitstagen, kann dem Mieter nicht mehr angelastet werden, selbst wenn er tatsächlich besteht und von ihm verursacht wurde (Art. 267a Abs. 2 OR). Das Rückgabeprotokoll muss noch am selben Tag erstellt, aufgeführt und unterzeichnet werden: Ohne dieses fehlt der Beweis der sofortigen Rüge, und der Mieter ist befreit.
Der Mieter schuldet nur den Zeitwert des beschädigten Elements, berechnet nach dessen Lebensdauer. Den Neupreis zu fordern oder für einen punktuellen Schaden eine vollständige Instandstellung zu verrechnen, etwa einen ganzen Raum wegen eines Kratzers neu zu streichen, ist eine missbräuchliche Forderung, welche die Schlichtungsbehörde neu berechnet und kürzt.
Das Depot darf nur in Höhe der durch das Rückgabeprotokoll belegten Beträge zurückbehalten werden. Und lässt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Jahr ohne Klage oder Betreibung verstreichen, so kann der Mieter verlangen, dass die Bank ihm das Depot herausgibt (Art. 257e Abs. 3 OR), unabhängig davon, ob die Forderung begründet ist. Beziffern Sie und handeln Sie innert Frist.
Erstellen Sie ein versiegeltes und überprüfbares Protokoll
imoz erstellt Ihr Antritts- und Rückgabeprotokoll, Raum für Raum, mit datierten Fotos. Jedes Dokument wird versiegelt: ein zeitgestempelter Inhaltsfingerabdruck wird angebracht, und eine öffentliche URL /verify bezeugt dessen Unversehrtheit und Datum. Vom Mieter am Tag der Rückgabe unterzeichnet, gilt dieses Protokoll als sofortige Mängelrüge; das Siegel bezeugt darüber hinaus dessen Unversehrtheit und Datum, ohne diese Unterschrift zu ersetzen.
Kostenlos, ohne Kreditkarte. Tarif pro aktiven Mietvertrag. imoz ist ein Werkzeug, das ein überprüfbares Protokoll erstellt, es ist keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Ist das Übergabeprotokoll in der Schweiz obligatorisch?+
Das Obligationenrecht schreibt keine Form vor und macht das Protokoll nicht förmlich obligatorisch. In der Praxis ist es für den Vermieter jedoch unerlässlich: Die Beweislast für den vom Mieter verursachten Schaden trifft ihn, und ohne unterzeichnetes und datiertes Antritts- sowie Rückgabeprotokoll ist dieser Beweis sehr schwer zu erbringen. Das von beiden Parteien unterzeichnete, datierte und fotografisch belegte Schriftstück ist die durchgehende beweiskräftige Praxis.
Was geschieht, wenn kein Antrittsprotokoll vorliegt?+
Ohne Antrittsprotokoll gibt es keinen Referenzzustand, mit dem sich belegen liesse, dass ein bei der Rückgabe festgestellter Mangel beim Einzug des Mieters noch nicht bestand. Der Vermieter, der die Beweislast trägt, muss dann den Anfangszustand der Wohnung ohne beweiskräftiges Dokument nachweisen. In der Schlichtung führt dies meist zum Verzicht auf die Ansprüche, da der Zweifel zugunsten des Mieters wirkt.
Darf ich dem Mieter eine vollständige Instandstellung oder den Neupreis verrechnen?+
Nein. Der Mieter schuldet nur den Zeitwert des beschädigten Elements, berechnet nach dessen Lebensdauer gemäss den paritätischen Lebensdauertabellen (Art. 267 Abs. 1 OR). Den Neupreis ohne Abzug der Altersentwertung zu fordern oder die Instandstellung einer ganzen Fläche für einen punktuellen Schaden zu verrechnen, ist eine missbräuchliche Forderung, die in der Schlichtung gekürzt wird. Ist die Lebensdauer erreicht, so ist der Zeitwert null.
Wie viel Zeit habe ich, um auf das Mietzinsdepot zu greifen?+
Fehlt die Zustimmung des Mieters, gibt die Bank die Gelder nur gestützt auf ein Urteil, einen Zahlungsbefehl ohne Rechtsvorschlag oder eine Einigung der Parteien an den Vermieter frei. Und hat der Vermieter innert eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gerichtlich oder betreibungsrechtlich geltend gemacht, so kann der Mieter die Rückgabe des Depots verlangen (Art. 257e Abs. 3 OR), unabhängig davon, wie solid die Forderung ist. Dieses Datum ist genau im Auge zu behalten.
Kann ein unterzeichnetes Protokoll bestritten werden?+
Ja: Ein Protokoll auf Papier kann nach der Unterschrift verändert, sein Datum bestritten und die Exemplare beider Parteien können voneinander abweichen. imoz erzeugt ein versiegeltes Protokoll mit einem zeitgestempelten Inhaltsfingerabdruck und einer öffentlichen URL /verify, die es jedermann ohne Konto erlaubt, dessen Unversehrtheit und Datum zu überprüfen. Jede Fälschung, nachträgliche Veränderung oder Rückdatierung wird erkennbar, womit die Auseinandersetzung über die Unversehrtheit und die zeitliche Vorgängigkeit des Dokuments beendet ist. Das Siegel beendet jedoch nur die Auseinandersetzung über Unversehrtheit und Datum: Die Beurteilung in der Sache, Abnutzung oder Schaden, Altersentwertung, Zurechenbarkeit des Schadens, bleibt in der Schlichtung vollständig frei.
Dieser Leitfaden beschreibt zu Informationszwecken den allgemeinen rechtlichen Rahmen der Rückgabe der Mietsache und des Übergabeprotokolls (Art. 267, 267a und 257e OR). Er stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Die anwendbaren Lebensdauern ergeben sich aus der im Zeitpunkt des Streits geltenden paritätischen Lebensdauertabelle. Für einen konkreten Fall wenden Sie sich an eine Fachperson des Mietrechts oder an die zuständige Schlichtungsbehörde.