Kündigung des Mietvertrags bei Zahlungsverzug des Mieters (Art. 257d OR)

Bei einem Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume beträgt die in der Mahnung angesetzte Zahlungsfrist mindestens 30 Tage. Die verkürzte Frist von 10 Tagen gilt nur für das, was weder Wohnung noch Geschäftsraum ist, etwa einen einzelnen Parkplatz oder ein Schliessfach. Ein Lager- oder Abstellraum zu geschäftlichem Gebrauch fällt in der Regel unter die Geschäftsräume und bleibt der Frist von 30 Tagen unterstellt: Bei Zweifeln an der Qualifikation gilt 30 Tage, denn eine zu kurze Frist macht das ganze Verfahren fehlerhaft. Diese Frist beginnt, sobald die Mitteilung dem Mieter zugeht, und der Empfangstag zählt nicht: Die Berechnung beginnt am folgenden Tag.

Zwei Berechnungsfehler sind fatal. Die 30 Tage ab der Aufgabe zur Post statt ab dem Empfang zu zählen verkürzt die Frist fast immer um einen oder zwei Tage, was zur Fehlerhaftigkeit der Handlung genügt. Sich allein auf die Zustellfiktion zu verlassen, wenn die eingeschriebene Sendung nicht abgeholt wird, ist riskant: Bewahren Sie die Sendungsverfolgung auf und versenden Sie vorzugsweise eingeschrieben und zugleich mit gewöhnlicher Post.

Die Kündigung einer Wohnung oder eines Geschäftsraums muss zwingend mit dem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular zugestellt werden, in der Amtssprache des Kantons (Art. 266l Abs. 2 OR). Eine Kündigung mit einfachem Brief, selbst tadellos begründet, ist nichtig (Art. 266o OR). Verwechseln Sie die beiden nicht: Das Formular verlangt die Kündigung, während die Mahnung lediglich schriftlich sein muss.

Bei der Familienwohnung verpflichtet Art. 266n OR, dem Mieter und seinem Ehegatten oder eingetragenen Partner gesondert zuzustellen, auch wenn nur einer von beiden den Mietvertrag unterzeichnet hat. Es braucht zwei getrennte Sendungen, jede mit eigenem Formular: Eine einzige Sendung an das Paar genügt nicht und führt zur Nichtigkeit.

Nur die Zahlung des gesamten geltend gemachten Ausstands innert der Zahlungsfrist wendet die Kündigung ab. Eine Teilzahlung genügt nicht: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, sie als Beseitigung des Verzugs anzunehmen, und kann kündigen. Der Betrag muss dem Vermieter vor Ablauf der Frist zur Verfügung stehen; eine erst danach eintreffende Zahlung rettet die Lage nicht.

Die Kehrseite liegt in der Genauigkeit der Abrechnung. Die Mahnung darf sich nur auf bereits fällige und tatsächlich geschuldete Beträge beziehen. Fordert der Vermieter mehr als das Geschuldete, wird die Mahnung nicht allein aus diesem Grund ungültig: Der Mieter anerkennt den tatsächlich fälligen Betrag und befreit sich durch dessen Zahlung. Die Ungültigkeit droht nur im Grenzfall, in dem der Fehler die geschuldete Summe unbestimmbar macht, sodass der Mieter nicht mehr weiss, was er zur Beseitigung des Verzugs zahlen muss.

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs eröffnet keine Erstreckung (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR) und entzieht sich dem verstärkten Schutz gegen missbräuchliche Kündigungen (Art. 271a Abs. 3 lit. b OR). Der Mieter kann die Kündigung innert 30 Tagen nach ihrem Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 273 OR), doch eine formell einwandfreie Kündigung nach Art. 257d ist kaum anfechtbar: Angreifbar bleiben im Wesentlichen nur der Betrag, die Fälligkeit, die Form der Mahnung, die Frist, das Formular oder die gesonderte Zustellung.

Ist das Dossier eindeutig, erlaubt das Verfahren des klaren Falls dem Gericht, das Ende des Mietverhältnisses festzustellen und die Ausweisung im selben Entscheid anzuordnen (Art. 257 ZPO). Alles entscheidet sich somit im Vorfeld, an der formellen Sorgfalt der Handlungen.