Den Mietzins rechtmässig nach Art. 269d OR erhöhen
Die Mietzinserhöhung richtet sich nach der relativen Berechnungsmethode der Art. 269 ff. OR: Der Vermieter darf nur überwälzen, was sich seit der letzten gültigen Mietzinsfestsetzung verändert hat, und dies nur in den vorgesehenen Formen. Eine mangelhaft mitgeteilte Erhöhung ist nichtig, und das Mietverhältnis läuft zum bisherigen Mietzins weiter. Dieser Leitfaden stellt die zulässigen Gründe dar, die Berechnung je Grund, die Frist von 10 Tagen, den Kündigungstermin sowie die Fehler, welche die Erhöhung zu Fall bringen. imoz berechnet die zulässige Erhöhung und bereitet eine begründete Anzeige vor; diese ersetzt das amtliche Formular des Kantons nicht, auf dem die Erhöhung mitzuteilen ist.
Stand: 09.2026
Das Verfahren in vier Schritten
- 1Den oder die zulässigen Gründe bestimmen
Ermitteln Sie, was sich seit der letzten gültigen Mietzinsfestsetzung verändert hat. Die Gründe der relativen Berechnungsmethode sind abschliessend (Art. 269a OR): Veränderung des hypothekarischen Referenzzinssatzes, Teuerung (LIK), gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten, Mehrleistungen und Mehrwerte, orts- und quartierübliche Mietzinse oder ein früher gültig erklärter Erhöhungsvorbehalt. Der Referenzzinssatz wird stets zwischen dem Zeitpunkt der letzten Festsetzung und heute verglichen, nach dem vom Bundesamt für Wohnungswesen veröffentlichten Wert: Ist er seither gestiegen, eröffnet er eine Erhöhung; ist er gesunken, verschafft er dem Mieter einen Anspruch auf Herabsetzung, der von den übrigen Faktoren in Abzug zu bringen ist. Der Grund der orts- und quartierüblichen Mietzinse folgt einer anderen Logik und setzt einen Nachweis durch Vergleichsobjekte oder amtliche Statistiken voraus (Art. 11 VMWG): Er lässt sich nicht wie die Teuerung ankreuzen und verlangt eine fachliche Prüfung.
- 2Die Erhöhung je Grund berechnen, ohne Doppelzählung
Jeder Faktor geht von seinem eigenen Stichtag aus und wird auf dem geltenden Nettomietzins berechnet. Referenzzinssatz: rund 3% je Viertelprozent (0,25%), solange die Zinssätze unter 5% liegen (Art. 13 VMWG). Teuerung: Überwälzung von höchstens 40% des Anstiegs des LIK auf den Eigenkapitalanteil (Art. 16 VMWG). Kosten: tatsächliche, ausgewiesene Erhöhung. Mehrwerte: Bei umfassenden Renovationen gelten 50 bis 70% der Kosten als Mehrwert (Art. 14 VMWG). Ist der Referenzzinssatz seit der letzten Festsetzung gesunken, ziehen Sie diese Senkung (Tarif Art. 13 VMWG) vor der Mitteilung von den übrigen Faktoren ab: Wird dies unterlassen, ist die Erhöhung missbräuchlich und im Schlichtungsverfahren herabsetzbar. Zählen Sie denselben Faktor niemals doppelt.
- 3Auf amtlichem Formular und auf den richtigen Termin mitteilen
Die Anzeige muss den Mieter auf dem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular erreichen, je Faktor begründet und beziffert, mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist, und auf den nächsten Kündigungstermin gerichtet sein (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Frist läuft ab Empfang, nicht ab Versand: Teilen Sie eingeschrieben mit und bewahren Sie den Nachweis auf. Bei einer Familienwohnung richten Sie vorsorglich je eine gesonderte Anzeige an jeden Ehegatten oder eingetragenen Partner: Die Zustellung an nur einen Berechtigten setzt die Erhöhung der Anfechtung aus, weshalb es sich empfiehlt, jeden einzeln zu bedienen.
- 4Die Anfechtung handhaben oder einen Vorbehalt anbringen
Der Mieter hat 30 Tage ab Empfang Zeit, um die Schlichtungsbehörde anzurufen (Art. 270b OR). Ohne Anfechtung innert dieser Frist gilt die Erhöhung als angenommen. Die Kündigung, die ausgesprochen wird, weil der Mieter angefochten hat, ist anfechtbar (Art. 271a OR). Überwälzen Sie nur einen Teil der zulässigen Erhöhung, so tragen Sie den Rest als bezifferten Vorbehalt auf dem Formular ein (Art. 18 VMWG), andernfalls ist er verwirkt.
1.Die zulässigen Gründe und die relative Berechnungsmethode
Art. 269, 269a ORDie relative Berechnungsmethode fragt nicht, ob der Mietzins objektiv rentabel ist, sondern was sich seit der letzten gültigen Mietzinsfestsetzung verändert hat. Verglichen wird der Stand der Faktoren an diesem Stichtag mit ihrem heutigen Stand, und nur die dazwischen eingetretene Veränderung darf überwälzt werden, in die eine wie in die andere Richtung: Ein Faktor, der seit der letzten Festsetzung gesunken ist, etwa der Referenzzinssatz, wird von den nach oben gerichteten Faktoren abgezogen.
Die Gründe sind abschliessend: Veränderung des Referenzzinssatzes, Teuerung, gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten, Mehrleistungen und Mehrwerte, Anpassung an die orts- und quartierüblichen Mietzinse sowie ein gültig erklärter Erhöhungsvorbehalt. Jeder Faktor hat seinen eigenen Stichtag und reicht nie über die letzte Erhöhung hinaus, in der er bereits berücksichtigt wurde. Der Grund der orts- und quartierüblichen Mietzinse setzt indessen einen Nachweis durch Vergleichsobjekte oder amtliche Statistiken voraus (Art. 11 VMWG) und lässt sich mit den übrigen relativen Gründen schlecht kombinieren.
2.Der Referenzzinssatz und der Berechnungstarif
Art. 12a, 13, 16 VMWGDer hypothekarische Referenzzinssatz, einheitlich und vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen veröffentlicht (Art. 12a VMWG), verändert sich in Stufen von 0,25%. Eine Erhöhung um 0,25% berechtigt, auf dem Nettomietzins, zu einer Erhöhung von rund 3%, solange die Zinssätze unter 5% liegen, von 2,5% zwischen 5 und 6% und von 2% darüber (Art. 13 VMWG).
Dieser Tarif kombiniert sich mit der Überwälzung der Teuerung (höchstens 40% des Anstiegs des LIK, Art. 16 VMWG) und den Kostensteigerungen, ausgehend von den letzten Referenzwerten und ohne Doppelzählung. Symmetrisch verschafft eine Senkung des Zinssatzes dem Mieter einen Anspruch auf Herabsetzung nach demselben Tarif (Art. 13 Abs. 4 VMWG): Ist sie seit der letzten Festsetzung eingetreten, so ist sie vor jeder Mitteilung von den nach oben gerichteten Faktoren in Abzug zu bringen.
3.Das amtliche Formular, die Frist von 10 Tagen und der Kündigungstermin
Art. 269d Abs. 1 OR, Art. 19 VMWGDie Mietzinserhöhungsanzeige muss das vom Kanton genehmigte amtliche Formular in dessen Sprache verwenden und den bisherigen Mietzins, den neuen Mietzins, das Datum des Inkrafttretens, die bezifferten Gründe und das Anfechtungsrecht angeben (Art. 19 VMWG). Ein Brief, eine E-Mail oder ein Nachtrag zum Mietvertrag genügen nicht: Die Erhöhung wäre nichtig.
Die Anzeige muss den Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist erreichen und auf den nächsten Kündigungstermin gerichtet sein (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Frist bemisst sich ab Empfang. Die Erhöhung betrifft nur den Nettomietzins: Die Anpassung der Nebenkostenakonti ist keine Erhöhung im Sinne von Art. 269d.
4.Anfechtung, Vorbehalt und ausgeschlossene Mietvertragsarten
Art. 269b, 269c, 270b OR, Art. 18 VMWGDer Mieter kann die Erhöhung innert 30 Tagen ab Empfang bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten (Art. 270b OR). Die Form kann korrekt und die Erhöhung gleichwohl herabgesetzt werden, wenn der Betrag übersteigt, was die relative Berechnungsmethode zulässt. Unter dieser Methode ist verwirkt, was nicht überwälzt wird, ausser bei einem bezifferten, auf dem Formular angebrachten Vorbehalt (Art. 18 VMWG).
Der indexierte Mietvertrag (Art. 269b OR, Dauer von mindestens fünf Jahren, Indexierung am LIK) und der Staffelmietvertrag (Art. 269c OR) folgen ihren eigenen Regeln und entziehen sich der Ordnung von Art. 269d.
Was die Mietzinserhöhung nichtig macht
Eine Erhöhung, die durch Brief, E-Mail, Nachtrag zum Mietvertrag oder auf dem Formular eines anderen Kantons erklärt wird, ist nichtig (Art. 269d Abs. 2 OR). Sie muss das geltende amtliche Formular des Kantons verwenden, in dem die Liegenschaft liegt, in dessen Sprache, mit Hinweis auf das Anfechtungsrecht und die Frist von 30 Tagen. Ein weiterer Mangel führt zur selben Nichtigkeit: die Erhöhung mit einer Kündigung oder Kündigungsandrohung zu verbinden (Art. 269d Abs. 2 lit. c OR). Fügen Sie der Anzeige daher keine Formulierung der Art bei, wonach das Mietverhältnis mangels Einigung gekündigt werde. Das Mietverhältnis läuft alsdann zum bisherigen Mietzins weiter, selbst wenn die Erhöhung materiell begründet war.
Die Erhöhung muss auf dem Formular begründet und beziffert werden, hinreichend genau, damit der Mieter ihre Berechtigung beurteilen kann. Kästchen anzukreuzen ohne Aufschlüsselung oder eine vage Anpassung an den Markt anzurufen, schwächt oder vernichtet die Erhöhung. Die Begründung kann nicht nachträglich ergänzt werden, und ein pauschaler, nicht auf die Faktoren aufgeteilter Betrag setzt sich der Anfechtung aus.
Die Anzeige muss den Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist erreichen, nicht 10 Tage vor dem Termin, und auf den nächsten Kündigungstermin gerichtet sein, berechnet nach der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist und den ortsüblichen Terminen. Ein Fehler bei Frist oder Termin macht die Erhöhung nicht nichtig, verschiebt sie aber auf den nächsten Termin, oft ein Jahr. Die Frist bemisst sich ab Empfang, dessen Nachweis dem Vermieter obliegt.
Zinssatz, LIK und Kosten mechanisch zu addieren, obwohl sich ein Teil überschneidet, oder zugleich einen Mehrwert zum laufenden Zinssatz und die Zinserhöhung auf demselben Kapital zu überwälzen, führt zu einer missbräuchlichen, im Schlichtungsverfahren herabgesetzten Erhöhung. Umgekehrt bläht das Vergessen, eine seit der letzten Festsetzung eingetretene Senkung des Referenzzinssatzes abzuziehen, die Erhöhung auf und setzt sie derselben Herabsetzung aus. Eine weitere Vorsicht: Bei einer Familienwohnung ist eine einzige, an das Paar gerichtete Anzeige anfällig; besser ist je eine gesonderte Anzeige an jeden Ehegatten oder eingetragenen Partner, in Anlehnung an den für die Kündigung geltenden Art. 266n OR, auch wenn das Gesetz die so mitgeteilte Erhöhung nicht ausdrücklich mit Nichtigkeit bedroht.
Berechnen Sie die zulässige Erhöhung und erstellen Sie die Anzeige
imoz wendet die relative Berechnungsmethode ausgehend von den Stichtagen Ihres Mietvertrags an: Referenzzinssatz, Teuerung, Kostensteigerungen und Mehrwerte, ohne Doppelzählung, unter Abzug jeder seit der letzten Festsetzung eingetretenen Zinssenkung. Das Werkzeug berechnet die zulässige Erhöhung, schlägt für jede Differenz einen bezifferten Vorbehalt vor, prüft Kündigungsfrist und Termin und bereitet sodann die begründete Anzeige vor, bei einer Familienwohnung für jeden Berechtigten ausgefertigt. Diese Anzeige dient als Grundlage: Die Erhöhung ist nur gültig, wenn sie auf dem amtlichen Formular des Kantons mitgeteilt wird, das imoz nicht ersetzt.
Kostenlos, ohne Kreditkarte. Tarifierung je aktivem Mietvertrag.
Häufige Fragen
Welche Frist und welcher Termin gelten für die Mitteilung einer Erhöhung?+
Die Anzeige muss den Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist erreichen, und die Erhöhung tritt auf den nächsten Kündigungstermin in Kraft (Art. 269d Abs. 1 OR). Der Termin berechnet sich nach der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist und den ortsüblichen Terminen. Die Frist bemisst sich ab Empfang der Anzeige, nicht ab deren Versand.
Ist das amtliche Formular zwingend?+
Ja. Ohne vom Kanton genehmigtes, gehörig begründetes amtliches Formular ist die Erhöhung nichtig (Art. 269d Abs. 2 OR). Ein Brief, eine E-Mail oder ein Nachtrag zum Mietvertrag ersetzen das Formular nicht. Es muss dasjenige des Kantons sein, in dem die Liegenschaft liegt, in dessen Sprache, und das Recht angeben, innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Dieselbe Nichtigkeit trifft die Erhöhung, die mit einer Kündigungsdrohung verbunden oder während der Anfechtungsfrist einer früheren Erhöhung mitgeteilt wird (Art. 269d Abs. 2 OR).
Um wie viel darf nach einer Erhöhung des Referenzzinssatzes erhöht werden?+
Eine Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,25% berechtigt, auf dem Nettomietzins, zu rund 3%, solange die Zinssätze unter 5% liegen (Art. 13 VMWG), zu 2,5% zwischen 5 und 6% und zu 2% darüber. Dieser Prozentsatz kombiniert sich, ohne Doppelzählung, mit der Überwälzung der Teuerung und den Kostensteigerungen, ausgehend von den letzten Referenzwerten der vorangegangenen Festsetzung. Umgekehrt wird, wenn der Zinssatz seit jener Festsetzung gesunken ist, die entsprechende Senkung von den übrigen Faktoren abgezogen.
Kann der Mieter die Erhöhung ablehnen?+
Er lehnt sie nicht ab, er ficht sie an. Innert 30 Tagen ab Empfang kann er die Schlichtungsbehörde anrufen, um die Erhöhung als missbräuchlich beurteilen zu lassen (Art. 270b OR). Ficht er innert dieser Frist nicht an, gilt die Erhöhung als angenommen. Die Kündigung, die ausgesprochen wird, weil er eine Erhöhung angefochten hat, ist anfechtbar (Art. 271a OR).
Lässt sich diese Methode auf einen indexierten Mietvertrag anwenden?+
Nein. Der indexierte Mietvertrag (Art. 269b OR, Dauer von mindestens fünf Jahren) überwälzt 100% der Veränderung des LIK nach seinen eigenen Regeln und entzieht sich der Ordnung von Art. 269d. Auch der Staffelmietvertrag (Art. 269c OR) folgt seiner eigenen Ordnung. Auf einem solchen Vertrag eine Erhöhung nach der relativen Berechnungsmethode mitzuteilen, ist ein Systemfehler.
Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Information zum schweizerischen Mietrecht (Art. 269 ff. OR, VMWG), keine individuelle Rechtsberatung. Besondere Konstellationen, namentlich die Familienwohnung, die orts- und quartierüblichen Mietzinse, der Ertrag und gemischte Bauarbeiten, rechtfertigen die Prüfung durch eine Fachperson. imoz ist ein Werkzeug zur Berechnung und Erstellung der Mietzinserhöhungsanzeige, es erbringt keine Rechtsberatung.